Мировой рынок недвижимости постоянно меняется под влиянием новых технологий, изменений на мировой политической арене, биологических, экономических и демографических перемен.
Если перспективы европейских стран сегодня кажутся довольно непредсказуемыми, то развивающиеся экономики, по прогнозам экспертов, уже в течение ближайших 30 лет могут занять лидирующие позиции на международном рынке недвижимости.
По прогнозам аналитиков, численность городского населения в мире к 2050 году увеличится на 75% и достигнет 6,3 млрд человек, в то время как в 2010 году население городов мира, согласно данным PwC, составляло 3,6 млрд человек. По подсчетам ООН, к 2030 году в мире будет насчитываться 37 мегаполисов (сегодня их 23), 12 из которых будут расположены в развивающихся странах.
Какие рынки недвижимости в ближайшие 10 лет будут развиваться быстрее других? Основываясь на экономических прогнозах PwC и ООН на ближайшие 30 лет, мы составили топ-8 стран, рынки недвижимости которых имеют самый высокий потенциал роста.
8. Бразилия
Сегодня Бразилия является одним из крупнейших агрокультурных центров мира. Как считают эксперты, ВВП страны по паритету покупательской способности (ППС) вырастет с 3,14 трлн долларов в 2016 году до 4,44 трлн в 2030. К 2050 году экономика страны станет пятой по величине в мире: объем ВВП страны составит 7,54 трлн долларов.
В списке мегаполисов ООН Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро занимают пятое и 20-ое места соответственно. По прогнозам, к 2030 году численность населения Рио-де-Жанейро вырастет по сравнению с 2016 годом на 9% и достигнет 14,174 млн человек, а Сан-Паулу – на 10% до 23,4 млн.
По данным Global Property Guide, в период с июля по сентябрь 2016 года цены на недвижимость в Бразилии снизились на 0,2% по сравнению с предыдущим кварталом. По данным рейтингового агентства Moody’s, до 2012 года местный рынок недвижимости переживал бурный рост (в третьем квартале 2008 года цены подскочили на 4,23%), который затем сменился спадом, вызванным общей экономической и политической нестабильностью в стране.
7. Германия
Как считают аналитики, к 2030 году ВВП (ППС) Германии достигнет 4,7 трлн долларов, в то время как в 2016 году этот показатель был равен 3,98 трлн долларов. А к 2050 ВВП может вырасти до 6,14 трлн долларов.
Сегодня Берлин считается международным центром стартапов и привлекает множество молодых предпринимателей и инвесторов со всего мира. Берлин занимает девятое место в рейтинге городов с высоким научно-техническим потенциалом по версии Savills.
Во втором квартале 2016 цены на недвижимость в Германии выросли на 3,72% по сравнению с первым кварталом, в то время как в апреле-июне 2006 года этот показатель был равен 1,35%.
6. Россия
По прогнозам экспертов, в 2050 году Россия сохранит свои позиции и останется на шестом месте по объему ВВП. Как считают эксперты, этот показатель вырастет с 3,8 трлн долларов в 2016 году до 4,74 трлн в 2030, а в 2050 – до 7,13 трлн долларов.
К 2030 году численность населения Москвы, которая сегодня занимает 22-ое место в списке самых больших городов мира, сократится до 12,2 млн человек, в то время как в 2016 в столице было зарегистрировано 12,6 млн жителей. При этом, из-за большого числа незарегистрированных жителей и ряда других факторов, реальные цифры могут несколько отличаться от официальной статистики.
Во втором квартале 2006 года индекс цен на недвижимость в России резко вырос до 9,66%. В период с апреля по июнь 2016 этот показатель снизился на 0,97% по сравнению с предыдущим кварталом.
5. Индонезия
По мнению аналитиков, к 2030 году ВВП (ППС) Индонезии вырастет до 5,4 трлн долларов. Более того, к 2050 году Индонезия может обогнать Японию и занять четвертое место в списке крупнейших экономик мира.
По прогнозам ООН, к 2030 году Джакарта станет 27-ым по величине мегаполисом мира: численность населения здесь достигнет 13,812 млн человек (на 32% больше, чем в 2016 году). «Численность среднего класса в Джакарте неуклонно растёт, что может сказаться на росте рынка торговых помещений, а также на спросе и предложениях на разные виды недвижимости», - говорится в недавнем отчёте JLL.
Правительство Индонезии уже предприняло меры, которые позволят упростить процедуру приобретения жилой недвижимости иностранными гражданами.
За последние девять лет цены на недвижимость в Индонезии растут: в период с апреля по июль 2007 года квартальный рост составил 0,67%, а во втором квартале 2016 – 0,36%.
4. Япония
Как считают эксперты, до 2030 года Япония сохранит четвёртое место по уровню ВВП (ППС), который должен составить 5,6 трлн долларов, но уже к 2050 году страна опустится на восьмое место, уступив Индонезии, Бразилии, России и Мексике. В 2016 году ВВП Японии был равен 4,9 трлн долларов.
По прогнозам ООН, к 2030 году Токио станет самым крупным мегаполисом в мире, а Осака – восьмым. В рейтинге Savills Токио занимает 18-ое место в списке городов с высоким научно-техническим потенциалом. В отчете отмечается наличие в городе большого числа мест для отдыха, шоппинга, ночных развлечений и культурного досуга, спортивных центров и парков.
Как считают эксперты Агентства по туризму Японии (Japan Tourism Agency), если Японии удастся достичь своей амбициозной цели и привлечь на время Олимпийских и Паралимпийских игр 2020 года 40 млн туристов, стране потребуется около 50 тысяч новых жилых объектов.
В период с апреля по июнь 2016 цены на жилую недвижимость в Японии снизилась на 0,2% по сравнению с предыдущим кварталом, в то время как за аналогичный период 2006 года жильё здесь подорожало на 0,89%.
3. Индия
По мнению экспертов, в 2030 году объем ВВП (ППС) Индии достигнет 19,5 трлн долларов, в то время как в 2016 году этот показатель был равен 8,7 трлн долларов. Аналитики уверены, что к 2050 году Индии удастся обогнать США и занять по уровню ВВП второе место среди стран мира.
По оценкам ООН, к 2030 году Дели станет вторым по численности населения городом мира: число жителей здесь достигнет 36,06 млн, что на 36% больше по сравнению с 2016. По мнению экспертов, Мумбаи, Калькутта, Бангалор и Ченнаи займут четвертое, 14-ое, 28-ое и 30-ое места соответственно.
Бангалор, который считается городом с самым высоким научно-техническим потенциалом в Индии, занимает 20-ое место в рейтинге Savills. «Низкая стоимость рабочей силы и множество талантливых людей в сфере технологий делают Бангалор исключительно привлекательным для иностранных инвестиций», – утверждают эксперты.
Согласно недавнему отчёту банковского холдинга Morgan Stanley, молодые индийцы, вступающие в возраст, когда обычно покупают первое жильё, в течение следующих 10 лет должны существенно симулировать развитие местного рынка недвижимости. «Сочетание таких факторов, как прогнозируемый рост дохода на душу населения, урбанизация и усиление контроля со стороны государства к 2025 могут значительно увеличить объемы продаж на рынке недвижимости до 462 млрд долларов по сравнению с 2015, когда их общий объем составлял 105 млрд долларов», – считают аналитики Morgan Stanley.
Как ожидается, в период с 2016 по 2020 объемы продаж будут ежегодно расти на 14%, а с 2020 по 2025 – на 18%, что, по мнению экспертов, сопоставимо с ежегодным ростом продаж в Китае в период с 2004 по 2015 год, составлявшем 22%.
С января по март 2016 года цены на недвижимость в Индии выросли на 0,68% по сравнению с предыдущим кварталом, в то время как в период с апреля по июнь 2010 (когда данные здесь впервые стали регистрировать поквартально) цены снизились на 3,77%.
2. США
Как полагают эксперты, к 2030 году ВВП (ППС) США может вырасти с нынешних 18,6 трлн до 23,5 трлн долларов, а к 2050 – до 34,1 трлн долларов.
По прогнозам ООН, в ближайшие 13 лет Нью-Йорк и Лос-Анджелес займут 10-ое и 21-ое места соответственно в списке самых населённых городов мира. В числе городов, наиболее перспективных для молодых талантов в сфере технологий и предприимчивых инвесторов, – Остин, Сиэтл, Сан-Франциско, Бостон и Нью-Йорк.
В течение последних 10 лет динамику цен на недвижимость в США нельзя назвать стабильной: с июля по сентябрь 2016 года цены здесь выросли на 1,21% по сравнению с предыдущим кварталом, в то время как 10 лет назад рост за аналогичный период составил всего 0,43%.
1. Китай
Первое место среди растущих рынков недвижимости занимает Китай – по прогнозам, в 2030 году его ВВП (ППС) достигнет 38 трлн долларов, тогда как в 2016 году этот показатель был равен 21,3 трлн долларов. К 2050 ВВП Поднебесной, по оценкам экспертов, вырастет до 58,5 трлн долларов.
Как ожидается, к 2027 году Китай предпримет решительные шаги в экономической политике и перейдет в разряд высокодоходных стран – по мнению аналитиков из Morgan Stanley, валовый национальный доход на душу населения здесь должен составить 12,5 тысяч долларов. Став к 2050 году второй по численности населения страной в мире, Китай будет обладать модернизированной экономикой, которая может поглотить экономики Гонконга и Макао.
В список мегаполисов, составленный ООН, входят шесть китайских городов: Шанхай, Пекин, Чунцин, Гуанчжоу, Тяньцзинь и Шэньчжэнь занимают третье, шестое, 16-ое, 19-ое, 24-ое и 26-ое места соответственно.
Источник: Агата Шеремет, Tranio
]]>
Большинство участников рынка недвижимости сходятся во мнении, что локация — главный фактор успешных инвестиций. Tranio проанализировал динамику цен на объекты в 26 городах Европы с 2008 по 2016 годы и выяснил, где лучше всего покупать недвижимость в 2017 году.
Для заработка
Для краткосрочных вложений эксперты Tranio рекомендуют выбирать рынки, находящиеся в начале фазы восстановления. Это локации, где за последние годы цены сначала сильно упали, а недавно начали повышаться и ещё имеют большой потенциал роста. На таких рынках выгодно заниматься проектами редевелопмента: купить дешёвую недвижимость, отремонтировать и через год-два продать подороже за счёт роста цен и наценки за реновацию. Также можно купить объект на этапе строительства для спекулятивной перепродажи.
Исследование Tranio показало, что в 2017 году эти стратегии будет выгодно реализовывать в восьми городах Европы: Бухаресте, Мадриде, Барселоне, Софии, Дублине, Братиславе, Лиссабоне и Варшаве.
Один из самых перспективных рынков Европы в 2017 — Бухарест. по данным румынского сайта Imobiliare.ro, с 2008 по 2016 годы цены на жильё в этом городе упали на 35,4 % — с 1 771 до 1 144 евро/м².В 2015–2016 годах рынок начал восстанавливаться. Согласно аналитике газеты Financial Times, в 2015 году продажи жилья в Румынии достигли пика с 2007 года. Специалисты Imobiliare.ro отмечают, что с сентября 2015 по сентябрь 2016 цены на жильё в Бухаресте повысились на 5 %. Позитивная динамика на рынке поддерживается экономическим ростом: в 2015 году ВВП страны вырос на 3,7 % (один из лучших показателей в Европе).
Тем не менее Бухарест не самое востребованное направление у международных инвесторов. По оценкам Tranio, самыми горячими рынками в 2017 году станут Мадрид и Барселона. По данным испанского портала Idealista.com, с 2008 года цены в испанской столице упали на 23,3 % и начали повышаться только в 2015-м. В III квартале 2016 жильё здесь продавалось в среднем за 2 902 евро/м².
Недвижимость в Барселоне начала дешеветь в 2007 году, и местный рынок прошёл фазу дна в 2013-м. В III квартале 2016 квадратный метр в городе стоил 3 667 евро — на 13,1 % меньше, чем в 2008-м. Экономика Испании растёт, безработица сокращается, ставки по ипотеке остаются низкими, и спрос на жильё растёт. Всё это будет способствовать повышению цен на недвижимость в стране, а Мадрид и Барселона будут опережать остальные регионы по темпам роста.
Тем, кто предпочитает более дешёвую недвижимость, подойдёт София. По данным болгарского сайта Imoti.net, цены на недвижимость здесь опустились в среднем на 20,1 % — с 570 евро/м² в 2008 году до 450 евро/м² в III квартале 2016-го. Рынок Софии восстанавливается, и покупатели становятся активнее. Дальнейший рост цен будет поддерживаться низким объёмом строительства.
Значительно — на 18 % — с 2008 по 2016 годы упали цены и на жильё в Дублине. Местный рынок начал восстанавливаться в 2013-м, и с тех пор недвижимость в столице Ирландии подорожала на 32 %. Впрочем, здесь ещё сохраняется потенциал роста, так как цены не достигли пика 2007 года. По данным сайта Numbeo, квартиры в центре Дублина предлагаются в среднем за 5 тыс. евро/м² — дороже, чем на других восстанавливающихся рынках.
Помимо этого, потенциал роста есть на рынках Братиславы и Лиссабона, где цены в 2016 году были на 7,8 и 7,0 % ниже, чем в 2008-м,— оба рынка начали оживать в 2014-м. По данным статистических ведомств Словакии и Португалии, по состоянию на III квартал 2016 жильё в Братиславе стоит 1 818 евро/м², в Лиссабоне — 1 308 евро/м² соответственно.
Роста в 2017-м можно ожидать и от рынка Варшавы. По данным Национального банка Польши (Narodowy Bank Polski), с 2008 по 2016 годы цены в городе упали на 13,9 % — с 2 314 до 1 992 евро/м². Портал Trading Economics прогнозирует небольшое удешевление польской недвижимости в 2017 году, после чего к 2020-му цены должны вернуться на уровень 2016-го. При этом другие специалисты (например, EY и Knight Frank) настроены в отношении 2017-го куда более оптимистично и в ближайшие месяцы ожидают роста цен в Польше в целом и в Варшаве в частности: ставки по ипотеке в стране остаются низкими, а население и спрос на жильё растут.
В ходе глобального кризиса восьмилетней давности цены упали и в других городах Европы. Так, по данным агентства Ober-Haus, недвижимость в Вильнюсе и Таллинне с 2008 по 2009 годы подешевела на 30 %, в Риге — на 42 %. Уже в 2010 году эти рынки начали восстанавливаться, и по состоянию на III квартал 2016 жильё в Таллинне стоит на 40 % дороже, чем в 2008 году. Снижение цен в ближайшие годы ожидается на литовском рынке (прогноз Trading Economics).
Выгодный момент для спекуляций на рынке недвижимости прошёл и в Будапеште. Цены здесь снижались с 2010 по 2014 годы, после чего начался рост: в 2016-м жильё в венгерской столице стоило на 25 % дороже, чем в 2008-м.
Жильё в Загребе и Варшаве в 2008–2016 годах подешевело на 25 и 14 % соответственно. При этом города не попали в рейтинг самых инвестиционно привлекательных рынков 2017 года, поскольку, по прогнозам Trading Economics, в 2016–2020 в Хорватии и Польше не стоит ожидать роста цен.
Особая ситуация сложилась в Афинах: индекс Банка Греции показывает, что с 2008 года цены в городе упали на 43,8 % и не собираются расти. Вместе с тем, если правительство продолжит политику дешёвых ставок по ипотеке, то греческий рынок пройдёт дно уже в ближайшем будущем и Афины могут стать одним из самых горячих рынков Европы.
Для сохранения капитала
Тем, кто боится рисковать и предпочитает надёжные, долгосрочные вложения, стóит инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду на стабильных рынках. Как показало исследование Tranio, во время кризиса цены на жильё не падали или понижались незначительно в шести городах Европы: Берлине, Лондоне, Вене, Стокгольме, Хельсинки и Люксембурге. Согласно прогнозу Trading Economics, жильё на этих рынках продолжит дорожать как минимум до 2020 года.
Берлин, Вена и Лондон — единственные европейские столицы, цены на жильё в которых с 2008 по 2016 годы непрерывно повышались. Больше всего они выросли в Берлине. Согласно результатам исследования Investitionsbank Berlin и по данным сайта Wohnungsboerse.net, после кризиса недвижимость в столице Германии подорожала в 2,9 раза (или на 186,5 %) — примерно с 1 610 евро/м² до 4 613 евро/м².
Бум на недвижимость в Берлине в последние годы был вызван несколькими факторами: население росло, безработица сокращалась, ставки по ипотеке опустились до рекордно низкого уровня (1 % годовых), а объёмы строительства не удовлетворяли растущий спрос. В столицу ФРГ инвесторов также привлекал развитый местный рынок аренды: 80 % берлинцев снимают квартиры. По оценкам многих экспертов, в ближайшие годы спрос в Берлине, особенно на первичном рынке, продолжит превышать предложение и цены продолжат расти.
С 2008 по 2016 годы на 84 % выросли цены в Лондоне. По данным финансовой компании Nationwide, жильё в британской столице подорожало в среднем с 300 тыс. евро в 2008 году до 560 тыс. евро в III квартале 2016. Согласно Numbeo, квадратный метр в центре Лондона стоит 18 тыс. евро. По состоянию на конец 2016-го на первичном рынке центральных районов города квартиры предлагаются на 15−25 % дешевле, чем до июньского референдума о выходе страны из ЕС. Спад в 2016 году также наблюдался во вторичном сегменте элитных объектов Лондона, но в целом по городу недвижимость дорожала: по данным Knight Frank и Nationwide, во II квартале цены выросли на 5–7 % в годовом исчислении. В 2017 году рынок Лондона, скорее всего, будет стагнировать (ожидается динамика в пределах от −1 до +1 %), но с 2018 года цены здесь вновь начнут повышаться. Особенно высок потенциал роста в периферийных районах рядом со строящимися станциями высокоскоростной железной дороги Crossrail.
Как показывает индекс цен на жильё Австрийского национального банка (Oesterreichische Nationalbank), жильё в Венев 2008–2016 годах подорожало на 70,7 %. По данным сайта Immopreise.at, квадратный метр в городе стоит 4−11 тыс. евро. Рынок Вены похож на берлинский: здесь 80 % жителей снимают квартиры, и международные инвесторы активно скупают местную недвижимость для сдачи в аренду. С большой вероятностью в 2017 году ставки по ипотеке в Австрии будут оставаться низкими (2–3 % годовых) и спрос по-прежнему будет превышать предложение, поэтому можно ожидать, что цены на недвижимость в Вене продолжат расти.
В трёх других рассматриваемых Tranio городах рост цен в 2008–2016 годах тоже измерялся двузначными числами, но в отдельные годы наблюдался спад.
Например, как показывает индекс цен Центрального бюро статистики Швеции (Statistiska centralbyrån), в Стокгольме жильё с 2008 года подорожало на 63,7 %. Цены повышались непрерывно, если не считать 2011-го, когда жильё подешевело на 1,3 % по отношению к2010-му. По данным сайта Svensk Mäklarstatistik, в конце 2016 года квартиры в центре Стокгольма стоят в среднем 9,5 тыс. евро/м².
Более чем на 30 % выросли цены в Хельсинки и Люксембурге. В столице Финляндии небольшой спад зафиксирован лишь в 2014 году. По данным сайта Asuntojenhinnat.fi, квадратный метр в городе стоит в среднем 4 514 евро. В Люксембурге цены снижались только в 2009 году, а квадратный метр в центральных районах по состоянию на конец 2016-го оценивается в 7,5 тыс. евро (данные Numbeo).
Значительный рост ( +62,8 %) с 2008 года зафиксирован в Копенгагене. Но этот город не попал в рейтинг инвестиционно привлекательных рынков 2017 года, поскольку цены здесь снижались в 2009 и 2011 годах, и Trading Economics прогнозирует спад на рынке недвижимости Дании до 2020 года.
Рост в долгосрочной перспективе (+27,9 %) демонстрировал и Париж, но в отдельные годы на рынке французской столицы наблюдался спад: цены снижались в 2009 и 2012–2014 годах. Можно ожидать, что в последующие годы недвижимость здесь будет дорожать:продажи жилья растут, а объёмы строительства ещё не догнали спрос. При этом ставки по ипотеке в 2016 году достигли исторического минимума (в среднем 1,1 % по кредитам на 10 лет по состоянию на декабрь 2016).
Источник: tranio.ru
]]>
31 марта, Киевсовет должен был рассмотреть вопрос об условиях передачи Киево-Печерского заповедника в госсобственность. Эта формальность - видимая часть айсберга под названием «Церковь и недвижимость ». Если же копнуть глубже, то окажется, что решение киевских депутатов может стать первым шагом к передаче и без того скудных остатков заповедника церковной общине.
]]>
Путь арендатора квартиры в нашей стране отнюдь не усыпан розами. Складывается впечатление, что чуть ли не каждый человек, в течение нескольких лет снимавший квартиры у разных хозяев, может поделиться парой-тройкой поучительных историй. В очередной раз вспомнить об этом нас побудил звонок нашей читательницы, которая сейчас переживает очень неприятный и не совсем понятный конфликт с хозяйкой квартиры, в которой она живет.
]]>
После публикации кодекса, стране будет отведено год и три месяца, чтобы забыть телефоны ЖЭКов, до которых, правда, и сейчас проблематично дозвониться. В каждом доме в течение года после вступления документа в силу должны быть созданы управляющие организации, будь то Объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), Жилищные кооперативы или Общества собственников жилья. Если граждане проявят несознательность и ничего не создадут, за них в течение трех месяцев это сделает государство.
Важно отметить, что с момента создания такой организации, все текущие заботы о состоянии здания и придомовой территории (а это и починка лифта, и уборка подъездов, и расчистка от снега двора) лягут на плечи самих жильцов. Для получения соответствующих услуг созданные организации должны будут самостоятельно составлять договора с частными лицами. Вполне вероятно, что пьяные лифтеры и сантехники при этом уйдут в прошлое, однако со временем им просто не останется работы из-за систематического обветшания жилого фонда. Государство вроде бы продекларировало намерение финансово поддержать ОСМД для осуществления капремонта зданий, однако заявленная на 2010 год сумма в 110 млн грн растворяется без остатка в масштабах всей страны. Видимо для этого члены ОСМД будут ежемесячно вместе с оплатой жилкомуслуг вносить средства и на капитальный ремонт здания.
К слову, все разговоры о том, что ОСМД смогут брать льготные кредиты в банках на проведение ремонта не имеют под собой основания. Никакой банк, коммерческий он или государственный, не выдаст кредит неприбыльной организации, не имеющей своих доходов, чем и является ОСМД и по соответствующему закону, и согласно проекту кодекса.
Вкупе с перекладыванием на граждан проблем по содержанию и ремонту здания, кодекс предлагает возобновить и практику взыскания пени за неуплату предоставленных жилищно-коммунальных услуг. Это, пожалуй, самая скандальная норма документа. Как известно, временный запрет механизма начисления пени (ее не начисляют с 1996 года в связи с несвоевременной выплатой государством заработных плат, пенсий и стипендий) решили отменить по требованию МВФ. Следует также добавить, что в проекте кодекса размер пени увеличился в 10 раз по сравнению с нормой 1996 года - до 0,1% общей суммы задолженности за 1 сутки. И вряд ли авторы кодекса пропустили один "нолик" после запятой.
Вероятно, во время прохождения документа в парламенте норма о пене вызовет большую критику, и в первую очередь со стороны ситуативных союзников Партии регионов - коммунистов. Также очевидно, что "регионалам" дан приказ сверху любой ценой провести этот пункт через голосование, и в оправдание пойдет уже набирающая силу риторика чиновников всех рангов об электронной социальной карточке.
Содержит документ и довольно нелепые моменты. К примеру, в нем прописана норма, по которой совершеннолетние члены семьи собственника жилья обязаны участвовать в затратах по содержанию жилья, если обратное не предусмотрено отдельным договором между ними. При этом споры между собственником жилплощади и членами его семьи относительно доли каждого в таких затратах определено разрешать исключительно в судебном порядке.
Кроме того, в документе странным образом прописаны меры по предоставлению бездомным временного жилья. Согласно кодексу, лицо без определенного места жительства может быть выселено из такой "ночлежки", создаваемой за счет местных бюджетов, только по трем причинам: по собственному желанию, в случае получения социального жилья или в судебном порядке. Учитывая динамику строительства социального жилья в стране можно смело спрогнозировать, что те же местные власти вряд ли вообще займутся созданием подобных заведений.
В итоге можно с большой долей вероятности предположить, что принятие документа в том его виде, в котором он подготовлен ко второму чтению, способно вызвать протесты помасштабнее нынешнего Майдана предпринимателей.
]]>
]]>