Портал Мистера Арендоff

Экономический кризис, начавшийся в 2008 году, существенно повлиял на среднюю арендную ставку на складские помещения в Харьковском регионе. НО только на среднюю. На арендные ставки на качественные склады классов В и В1 он оказал несущественное влияние, по причине их дефицита. Именно дефицита, так как качественных («вменяемых») складских помещений в свободном рынке Харькова все-таки недостаточно для удовлетворения спроса.
Кризис оказал влияние на расслоение рынка складов и на арендные ставки. В дальнейшем не будем пользоваться терминологией классификации складских помещений, а будем просто кратко описывать существующие сегменты складской недвижимости.

1. Так например, найти склад: отапливаемый, капитальный, расположенный в одном уровне на 1-ом этаже, с достаточной (от 6 м.) высотой, с нормальным (даже не антипылевым) полом, с рампой на несколько авто, удобной площадкой для маневра фур, площадью от 500 кв.м. и выше, а главное, свободный - в г. Харькове практически невозможно. Цена на такие склады колеблется у разных арендодателей от 30,00 до 48,00 грн./кв.м. (в зависимости от включения в цену эксплуатационных расходов). На такие склады цена практически не падала за последние 2 года. Она могла лишь несущественно корректироваться в процессе переговоров между арендодателями и арендаторами. Но падать на 40-50 % нет. Поэтому компаниям, желающим арендовать склад в Харькове с такими параметрами, легко не будет, либо необходимо будет искать альтернативу отсутствию наличия таких помещений.
2. Не все так просто и с «вменяемыми» складами со перечисленными выше требованиями, только без отопления. До середины 2008 года средняя аренда в таких помещениях составляла 18-30 грн./кв.м. в месяц. В настоящее время этот диапазон сузился, но только за счет верхней границы. Минимальная арендная ставка на такие склады какой была (18,00 грн.) такой и осталась, а средняя естественно снизилась. При этом есть в Харькове отдельные складские комплексы, сохранившие верхнюю границу арендных ставок, но поплатившись при этом частью своих клиентов. НО, компаниям, желающим взять в аренду такой склад, также легко не будет, потому что качественных, но неотапливаемых помещений, в Харькове также недостаточно. Арендная ставка, на которую стоит ориентироваться таким компаниям, составляет 18-20 грн./кв.м. в месяц плюс эксплуатационные (а они бывают разные). В данном сегменте складов более всего снизились арендные ставки на большие (от 3000 кв.м.) помещения. А неизменными остались на менее форматные (от 500 до 1000 кв.м.).
3. Ниже всех упали арендные ставки на так называемые складские помещения (в самом принципе изначально не склады) самого низкого качества (без рамп, с небольшой высотой, с некачественным полом, без отопления и тд), а также у собственников любых пустующих капитальных и не капитальных помещений, но для которых аренда - не самоцель и вид бизнеса, а возможность сохранения пригодности использования в дальнейшем своей собственности. Минимальная цена на такие помещения в настоящий момент составляет 5 грн/кв.м. в месяц и это не предел. Но за счет дешевизны таких помещений и их широкого выбора, данный сегмент живет и косвенно влияет на весь рынок складской недвижимости Харькова.
4. На наиболее распространенный вид складских помещений, а это нечто среднее, между двумя предыдущими группами, средняя арендная ставка снизилась и в настоящий составляет 10-13 грн./кв. в месяц. В данной группе более всего наблюдалась миграция арендаторов (из-за большого выбора помещений) и снижение арендной ставки с 18-20 до 10-13 грн. (ранее данный вид помещений находился во второй группе, на кризис выделил ее в отдельную «недокачественную»).

Резюме:

• на качественные отапливаемые склады арендные ставки не упали и вряд ли будут снижаться.
  
• на качественные неотапливаемые склады арендные ставки незначительно снизились, более всего под снижение попали склады большого формата.
  
• произошло расслоение неотапливаемых складов на качественные неотапливаемые склады и «недокачественные» складские помещения. Наиболее распространенный вид складских помещений в г. Харькове.
  
• низкокачественные помещения имеют право на жизнь и живут, при этом вместе с собственниками-демпингерами «недокачественных» складов, оказывая влияние на среднюю информативную арендную ставку по городу.

П.С. Данная статья написана менеджером по логистике одного из складских комплексов г. Харькова,  основанная на опыте работы, постоянном мониторинге рынка складской недвижимости, общением с арендаторами, клиентами, менеджерами других складских комплексов и является его собственным мнением на наблюдаемые тенденции в данном сегменте рынка.
автор: Андрей Залужный, ОСК ПАО "Харьковэлектро"