Портал Мистера Арендоff

Оформление взаимоотношений в виде договора аренды, стимулирует стороны к выполнению своих обязательств, поэтому и арендодатель, и арендатор должны быть заинтересованы в его заключении.

По договору аренды, собственник предоставляет нанимателю жилое помещение за определенную плату в ограниченное по сроку владение и пользование.

Первое на что следует обратить внимание при заключении договора аренды, это документ о собственности.

Заключить договор аренды может только собственник недвижимости, так как по закону только он имеет право пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом. Поэтому потенциальный арендатор должен проверить документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве собственности, договор дарения, решение суда и др.

Если же сдаваемое имущество имеет нескольких собственников, например, супруги и их дети, необходимо что бы все лично поставили свои подписи под договором аренды. Так как собственник, имеющий долю в квартире, не имеет права распоряжаться всем объектом без согласия остальных. Поэтому при невозможности присутствия на сделке всех собственников будущий квартирант должен осознавать свои риски или же отказаться от найма этого объекта.

Согласно статье 811 ГК, договор аренды жилья должен заключается в простой письменной форме. Однако, в соответствии со статьей 9.1.4. Закона Украины «О налогообложении доходов физических лиц» договор аренды подлежит нотариальному заверению. При этом нотариус, обязан направить информацию о таком договоре налоговому органу по основному месту проживания плательщика налога, то есть арендодателя. За нотариальное оформление уплачивается госпошлина в размере 0,01 % от суммы договора аренды, также владелец квартиры обязан уплатить 15 %-ный налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду. Кроме того, нотариальное оформление договора аренды требует наличие выписки из реестра предоставленной гор БТИ, которая тоже стоит денег. Поэтому собственники квартир избегают нотариального оформления договора аренда, ссылаясь на статью 811 ГК, которая не предусматривает нотариального заверения.

Законом установлены такие права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения:

Арендатор обязан:

* использовать жилье только по назначению, то есть исключительно для проживания;
* обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии;
* производить перепланировку и реконструкцию только с согласия арендодателя;
* своевременно вносить арендную плату за жилье;
* самостоятельно оплачивать коммунальные услуги;
* производить текущий ремонт жилого помещения.

Арендатор имеет право:

* с согласия арендодателя вселять в жилье других лиц для постоянного проживания в нем;
* предварительно уведомив арендодателя, вселить в жилье других лиц для временного в нем проживания без взыскания с них арендной платы;
* с согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду.

Арендодатель обязан:

* передать арендатору жилое помещение в состоянии, которое отвечает условиям договора и его назначению;
* производить капитальный ремонт жилья;
* без согласия арендатора не производить перепланировку, если таковая существенно изменить условия пользования жильем;
* предупредить арендатора о правах третьих лиц на недвижимое имущество, которое передается в аренду. В противном случае арендатор может претендовать на уменьшение размера арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков.

Данные условия закреплены законом и вносить в договор их необязательно, однако возможно предусмотреть дополнительные условия, которые необходимо внести в договор.

Договором обязательно устанавливается размер платы за пользование жильем, сроки и форма оплаты. Может быть предусмотрен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера арендной платы. Коммунальные услуги обычно оплачиваются арендатором отдельно, если же их стоимость входит в стоимость аренды, это должно быть обязательно указано в договоре.

В договоре указывается срок на который он заключается, если в договоре срок не установлен, он считается заключенным на 5 лет. По истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок, а в случае его продажи - на приобретение жилья. Это значит, что если арендодатель имеет намерение в дальнейшем сдавать или продать квартиру, он должен в первую очередь предложить сделку арендатору и только в случае его отказа может заключить договор с третьим лицом.

Договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон.

Арендатор имеет право в любой момент отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендодателя письменно за три месяца. В противном случае, арендодатель может требовать выплаты арендной платы за три месяца, если докажет, что в течение этого срока не мог заключить договор аренды на тех же условиях с другим лицом. Если отказ мотивирован тем, что помещение стало неприспособленным для проживания, срок в три месяца не применяется.

Арендодатель может требовать расторжения договора аренды в случае необходимости использования помещения для проживания его самого или членов его семьи. В таком случае он должен предупредить арендатора не позднее, чем за два месяца.

Если жилье используется не по назначению, систематически нарушаются права и законные интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранить правонарушения, а в случае, если предупреждение будет проигнорировано, расторгнуть договор. Все предупреждения следует делать в письменной форме в виде заказного письма с уведомлением о вручении.