Портал Мистера Арендоff

Первые проекты профессиональных бизнес-центров появились в Харькове в 2002 году.

В эксплуатацию был введен 7-этажный офисный центр «Телесенс» общей площадью 7,8 тыс. кв.м, расположенный в экологически чистой парковой зоне города.

Активное развитие рынка офисной недвижимости г. Харькова началось с осени 2006 года, когда было введено в эксплуатацию шесть новых бизнес-центров общей площадью 36,8 тыс. кв. м. Из них самые крупноформатные - это БЦ «Инвест-маркет» (общей площадью 12,8 тыс. кв. м) и БЦ «Аристократ» (10 тыс. кв. м).

Какие объекты были введены в эксплуатацию в прошлом и в 2008 году?

Наиболее крупные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в 2007-1 квартале 2008 года:

• БЦ «Велтон» (ул. Иванова, 7/9);
• ТОЦ «Харьков-Сити» (ул. Ак. Павлова, 82);
• БЦ «Южный» (пер. Симферопольский, 6);
• БЦ «Мегаполис» (пр. Московский, 179-б);
• ОЦ «Ньютон» (пр. Гагарина, 181);
• ОЦ «АртСтрой» (пр. 50-летия СССР).

Какой сегмент коммерческой недвижимости Харькова начал развиваться раньше и наиболее развит на сегодня?

Развитие рынка коммерческой недвижимости Харькова началось с сегмента жилья. Данный сегмент рынка и в настоящее время является наиболее динамично развивающимся.

Офисный рынок Харькова сегодня

На 01.04.2008г. объем предложения на рынке офисной недвижимости составил порядка 645 тыс.кв. м. В структуре предложения объем качественных офисных площадей класса «В» в 1-м квартале 2008 г. составляет 21 % от общего объема офисных площадей. Несмотря на строительство профессиональных бизнес-центров, по прежнему, большинство объектов офисного назначения составляют офисные площади класса «С» и «D», представленные построенными в советский период административными зданиями промышленных предприятий и различными проектными институтами, гостиницами, помещениями НИИ и корпусами учебных заведений, которые подверглись частичной реконструкции. Такие здания характеризуются, как правило, отсутствием высокотехнологичных коммуникаций и современной системы служб сервисного обслуживания.

Арендные ставки и стоимость продажи (распространена ли продажа). Факторы, влияющие на формирование цены. Заполняемость (по классам, сегментам)

Ценовые показатели

Широкий диапазон ценовых показателей объясняется различием характеристик объектов в рамках одного класса (месторасположение относительно центра города, месторасположение относительно транспортных магистралей и «красных линий» площадь, техническая инфраструктура, планировочные решения, этаж). Наиболее низкие цены характерны, в основном, для объектов, требующих капитального ремонта, реконструкции. Их цена определяется, прежде всего, объемом капиталовложений, необходимых для восстановления функциональных качеств. Наиболее высокие значения цен и арендных ставок характерны для центральных районов, а также для офисов в профессиональных офисных центрах.

В каких районах города концентрируются офисные центры? Какова тенденция территориального расположения?

К деловым центрам города можно отнести исторически сложившиеся места сосредоточения административных зданий и научно-исследовательских институтов в центральных и приближенных к центру города районах:

• Район м. Университет - м. Исторический музей
• Район м. Научная (пр. Ленина до пересечения с ул. Бакулина).
• Павлово Поле (м. Ботанический и м. 23 Августа).
• Район м. Пр. Гагарина.

Район Левады является новым деловым центром г. Харькова, который формируется относительно недавно в результате перераспределения офисных площадей с центральных улиц города в приближенные к центру районы с хорошей транспортной развязкой.
Район м. Южный вокзал.

В течение последних 2-х лет четко прослеживается тенденция децентрализации рынка офисной недвижимости и формирования новых деловых районов. В настоящий момент деловой центр города расширяется в направлении:
пр. Ленина (ст.м. «Ботанический сад»). В стадии строительства в данном районе находятся:

• БЦ «Мисто»,
• БЦ «Бриллиантовый город»,
• БЦ «Капиталист»,
• БЦ «Солярис»,
• БЦ «Солярис Спэйс»,
• «Саржин Яр» многофункциональный комплекс.

пр. Московский (ст.м. «Площадь Восстания») - новый динамично развивающийся район, к строительству заявлен ряд крупноформатных бизнес-центров, офисно-гостиничных центров, многофункциональных комплексов):

• БЦ «Мегаполис», многофункциональный комплекс на пл. Восстания, офисно-торговый центр на пл. Восстания, ряд БЦ в районе ст.м. «Московский проспект».

Наиболее востребованные площади и расположение. Какие требования чаще всего выдвигают арендаторы?

На сегментах аренды и продажи в г. Харькове, несмотря на высокие ценовые показатели стабильно высоким остается спрос на помещения в офисных объектах, которые расположены в центральном деловом районе города. Улучшение экономической ситуации и рост доходов компаний приводит не только к повышению требований к функциональным характеристикам помещений, но и к расширению занимаемых ими площадей, и, как следствие, на обоих сегментах наблюдается постепенный рост количества заявок на офисные помещения площадью 100-300 кв. м.

Появляются ли в городе многофункциональные комплексы с офисной функцией?

Одной из последних тенденций на рынке коммерческой недвижимости г. Харькова является появление проектов многофункциональных комплексов с насыщенной инфраструктурой: торговой, гостиничной и развлекательной составляющими. К объектам данного формата в г. Харькове, можно отнести многофункциональные комплексы «Ковчег» и «Мисто», заявленные на ввод в эксплуатацию в конце 2008-2009 гг.

Факторы, сдерживающие и, наоборот, стимулирующие развитие рынка.

Ситуация на рынке офисной недвижимости в г. Харькове в 2008 г. во многом продолжила тенденции предыдущих лет. По-прежнему наблюдается превышение спроса над предложением, вследствие чего высока активность действующих девелоперов. Однако ввод в эксплуатацию запланированных проектов откладывается в силу множества причин. Причины несоответствия заявленных объемов действительным остаются прежними: длительная подготовка проектной документации, трудности при оформлении землеотводов, перманентный перенос сроков строительства как результат переоценка финансовых возможностей инвесторов. Уже во время строительства офисного здания инвесторы зачастую сталкиваются с тем, что расчеты по смете оказываются ниже реальных финансовых затрат. Происходит это из-за постоянного роста цен на строительные материалы и энергоносители. Также затягивает реализацию проекта и процедура получения необходимых согласований и Акта ввода объекта в эксплуатацию у рабочей и Государственной приемной комиссиям, в результате чего медленно формирующееся предложение не в состоянии удовлетворить быстрорастущий спрос.

Заявленные планы на ближайшие годы

В стадии проектных работ и строительства, заявленных на ввод в эксплуатацию в 2008-2009 гг., находится порядка 20 объектов класса «А» и «В».
Среди наиболее значимых офисных проектов высокого класса, планируемых к вводу в эксплуатацию в течение 2008-2009г., можно отметить следующие:

• Бизнес-центр «Solaris Space»;
• Бизнес-центр «Бриллиантовый город»;
• Бизнес-центр «Капиталист»;
• Торгово-офисный центр «Харьков-Сити»;
• Торгово-офисный центр «Ave Plaza»;
• Офисно-торговый центр «Platinum Plaza»;
• Многофункциональный комплекс «Ковчег»;
• Многофункциональный комплекс «Місто»;
• Бизнес-центр «Соломон»;
• Офисный центр «Тетрис».