Портал Мистера Арендоff

Аренда нового офиса, склада или торгового помещения всегда связана со стрессом для компании и, прежде чем переехать в помещение своей мечты или к ней приближенной, необходимо пройти несколько «кругов ада», в виде подписания договоров аренды, ремонтных работ, переезда и т. п., которые требуют профессиональных навыков и немалых затрат

Компаниям, чья деятельность мало связана с коммерческой недвижимостью, процесс поиска соответствующего помещения и заключения договора аренды, является малознакомым, а, соответственно, хранящим в себе определенные опасности, связанные с оценкой затрат на аренду. Во избежание непредвиденных расходов и неприятных сюрпризов, мы советуем обратить внимание на нижеследующие нюансы на украинском рынке аренды коммерческой недвижимости.

Арендные ставки
• Арендная плата за пользование помещением начисляется с момента передачи помещения по передаточному акту или с иной даты, указанной в договоре. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть определены в договоре аренды. Арендная плата может быть установлена в виде твердых платежей, может рассчитываться в виде доли получаемых арендатором от использования помещения доходов, исполнением встречных услуг или обязательств.
• Очень часто арендные ставки, как собственно и платежи за услуги эксплуатации, парковки указаны без учета НДС.
• При сдаче в аренду помещения без отделки, стороны могут договориться о льготах по уплате арендной платы на период ремонта и размера возмещения со стороны собственника помещения за проведенные отделочные работы и изменение инженерных систем.

Недвижимое имущество
Имущество, передаваемое в аренду, должно быть описано в договоре таким образом, чтобы его можно было определенно установить. К договору аренды помещений в здании целесообразно приложить план части этажа этого здания, на котором границы сдаваемых помещений выделены цветом.

Эксплуатационные платежи
Необходимо уточнять перечень предоставляемых услуг. Обычно он состоит из уборки общих территорий, обслуживания инженерных систем, охраны и т. д. Учет данных затрат для арендатора должен быть доступен, т. е. арендатор, например, 1 раз в год может требовать от арендодателя предоставления соответствующих документов о расходовании оплаченных средств за эксплуатацию здания.

Коммунальные платежи
• Коммунальные платежи оплачиваются арендатором отдельно от эксплуатационных платежей, если иное не оговорено в договоре. В эксплуатационные платежи входит возмещение коммунальных платежей только общих территорий. За освещение или обеспечение водой своего помещения арендатор платит отдельно, на основании показателей установленных в помещении счетчиков.
• Во избежание недоразумений, учитывая, что документы договора с коммунальными службами, как правило, оформляются только на арендодателя, стоит договориться, кто и каким образом вносит плату. Пропись этого пункта в договоре лишит вас необходимости оспаривать этот вопрос. (В долгосрочных договорах возможен вариант, когда заключение договора с коммунальными службами возлагается на арендатора).

Парковка
В последнее время особую остроту приобрела проблема парковки автотранспорта, поэтому о наличии парковочных мест надо осведомиться заранее. В случае платной парковки предоставляется охраняемое и фиксированное место. Как правило, парковка оплачивается отдельно от арендной платы.

Ежегодная индексация платежей
• Может касаться как арендных платежей, так и всех других платежей по договору аренды, за исключением оплаты коммунальных расходов.
• Если условиями договора предусмотрена индексация арендной платы в зависимости от инфляции или иных экономических показателей, как то изменение рыночных арендных ставок, то во избежание двусмысленного толкования условий требуется определить источник такой информации.

Изменение арендной ставки
• Арендодатель обычно старается при заключении договора предусмотреть возможность и порядок изменения арендной платы. Если же договором изменение не предусмотрено, то арендная плата, установленная в договоре, может быть изменена только по соглашению сторон.
• Изменение арендной ставки возможно в случае изменения нормативной базы налогообложения или увеличения стоимости услуг на содержание здания для арендодателя.

Страховой депозит
Страховой депозит - гарантия выполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Может предоставляться в виде денежного аванса, гарантии банковской или материнской компании.

Страхование
Размер расходов на страхование помещения может сильно зависеть от характеристик помещения и здания, в котором оно находится, наличия пожарной сигнализации, качества инженерных систем и многих других факторов. Чтобы не оказаться перед необходимостью нести необоснованно высокие расходы, необходимо заранее связаться с выбранной страховой компанией и получить ориентировочный расчет размера страховых взносов.

Площадь помещения
• При расчете арендной платы в офисных помещениях класса «А» и «В», как правило, применим стандарт ВОМА, по которому площадь считается по осям здания, а не по внутреннему контуру, и не учитывается площадь колон, перегородок. В среднем отличается от БТИ на 5-10 %. Очень важным моментом в расчете площади является коэффициент общих площадей (касается бизнес-центров и складских комплексов класса «А» и «В»), который добавляется к полезной площади и колеблется в пределах 9-20%.
• При сдаче в аренду помещений в торговых или бизнес-центрах приложением к договору часто являются Правила Центра, определяющие, в том числе, порядок пользования местами общего пользования центра (коридоры общего пользования, лифтовые холлы, тех. помещения). Арендодатели берут с арендаторов плату за пользование этими помещениями в размере, пропорциональном занимаемой ими площади. Поэтому для арендаторов важно знать отношение арендуемой площади к полезной (равно величине арендуемой площади, поделенной на величину полезной площади).

Срок аренды
• В случае больших капиталовложений в помещение, гораздо выгоднее заключать долгосрочный договор свыше одного года. Например, офисы класса «А» и «В», как правило, сдаются на длительный срок (тогда как в классе «С» договоры заключаются на год и предусматривают возможность пролонгации).
• Арендодатели, увеличивая срок аренды помещений, стремятся избавить себя от ненужных хлопот, связанных с поиском арендаторов. Кроме того, они используют арендные договоры в качестве залога при получении кредитов. Чем выше срок аренды - тем лояльнее условия кредитования.
• Факт передачи помещения подтверждается подписываемым сторонами договора передаточным актом. В акте дают описание состояния передаваемого помещения, оборудования, находящегося в нем, мебели, оснащенность помещения инженерными системами (вентиляцией, отоплением, энергоснабжением, связью и прочее). Описание полученного помещения поможет сторонам избежать споров при возврате помещения по окончании срока аренды.

Состояние помещений
• Необходимо максимально точно оценить стоимость перепланировки (если необходимо), ремонта, согласования проектной документации и получения разрешений пожарной инспекции и СЭС на начало работ.
• По окончании срока договора аренды помещения либо при его досрочном прекращении помещение подлежит возврату арендатору в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа (если иное не будет оговорено в договоре). Отделимые улучшения при этом являются собственностью арендатора, демонтируются и вывозятся арендатором самостоятельно, а вот судьба неотделимых улучшений, произведенных за счет арендатора, требует отдельного описания в договоре. Подавляющее число арендодателей в договоре предусматривает переход неотделимых улучшений в собственность арендодателя без уплаты арендатору какой-либо компенсации. Стоит добавить, что в половине случаев внимательным арендаторам удается достичь договоренности об ином порядке передачи и возмещения произведенных расходов на ремонт и отделку арендованных помещений.