Портал Мистера Арендоff

По мере того как ослабленная мировая экономика постепенно подходит к 2009 году, ситуация на рынках недвижимости выглядит весьма печально. В качестве иллюстрации предлагаем вам краткие характеристики мировых рынков, подготовленные журналом Forbes.

1. Калифорния, США. «Золотой Штат» в последнее время стал своеобразной горячей точкой сделок с жилой недвижимостью. По данным нью-йоркского агентства Radar Logic, больше всего сделок в этом сегменте экономики заключается в крупнейших городах штата: Сакраменто, Сан-Диего, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско. Причем в Сакраменто этот показатель с прошлого года вырос на целых 75%. Конечно, следует отметить, что большинство приобретенных объектов продаются по сниженной цене, поскольку ранее были изъяты за невыплаты. В среднем по Сакраменто цены на недвижимость с прошлого года упали на 33%.
2. 
   Великобритания. Рынок недвижимости Лондона – крупнейший в Соединенном Королевстве – страдает от аналогичных проблем, что и рынок Нью-Йорка. Дело в том, что рыночная стоимость домов в обоих городах не подвержена влиянию со стороны глобального экономического спада, «вздутие» цен происходит в благоприятные для экономики времена, а в период рецессии они как раз падают. Согласно данным агентства Knight Frank, последний год рынок недвижимости Лондона испытывал непрерывный спад. С марта цены упали на 13%. Только за прошлый месяц цены на первичном рынке недвижимости в центре Лондона упали на 3,9%.
3. 
   Континентальная Европа. Европейские взоры направлены на грядущую корректировку цен в Испании. По информации Министерства жилищного строительства страны, с 1997 по 2005 цены поднялись на 250%, в то время как численность населения Испании постепенно уменьшалась. Домовладельцы города Малаги, расположенного на Коста-Дель-Соль, сейчас переживают отнюдь не лучшие времена: зарубежные инвесторы перестали не раздумывая скупать испанскую недвижимость направо и налево, а испанцы, которые собирались купить дом для отдыха, прислушались к предостережениям правительства о грядущей рецессии и решили подождать. В результате чего, согласно данным Министерства жилищного строительства, на данный момент в регионе Малага насчитывается около 54 тысячи новых непроданных объектов. Усугубляет положение Испании и то, что на более чем 93% ипотечных кредитов в стране ставки не зафиксированы.
4. По данным Европейской Ипотечной Ассоциации, они привязаны к европейскому индексу Еврибор (средняя процентная ставка внутри еврозоны, по которой банки предоставляют друг другу кредиты). В 2003 году ипотечная ставка упала до 1,94%, а сейчас составляет 4,27%. В Германии и Франции цены не повышались так сильно, как в Испании, вследствие чего не нуждались в сильной корректировке. И если во Франции рецессия официально не зафиксирована, то в Германии она есть, что установлено Евростатом. Следует отметить, что в обеих странах существует опасность ослабления рынков недвижимости из-за растущей безработицы.
5. 
   Юг США. По другую сторону Атлантики ситуация также складывается нелучшим образом. Согласно данным статистики, предоставленным американской Национальной Ассоциации Риэлторов, цены на недвижимость во Флориде по сравнению с прошлым годом упали: на 20% в Орландо, на 17% в Майами и на 20% в Тампе (Tampa). Рынок недвижимости Флориды в целом еще слаб. Об этом свидетельствует также то, что количество сделок в штате не растет. Несколько севернее рынки недвижимости таких городов, как Шарлотт (Charlotte), которые некогда процветали, сейчас находятся в трудном положении. Как ни странно, в этом городе мало объектов изымается за невыплаты, а это являлось бы индикатором глубокого кризиса. Цены в Шарлотт за последний год упали на 4,2%.
6. 
   Восточная Европа. Развивающиеся рынки недвижимости Восточной Европы испытали на себе волну интенсивного роста. Например, экономика Словакии выросла на 10%, Болгарии – на 7%. Согласно данным статистики, предоставленным компанией Knight Frank, рынки недвижимости этих стран за последний год выросли на 32% и 31% соответственно. Теперь, когда экономическая экспансия замедляется, это негативно отразится и на рынках недвижимости восточноевропейских стран. В Латвии, например, цены на недвижимость за 2007 год поднялись на 20%, но в этом году уже упали на 24%.
   Южная Америка. Покупатели на вторичном рынке недвижимости долго не могли угнаться за быстро развивающейся экономикой Аргентины и Бразилии. Теперь, после нескольких лет роста рынка сырья, бразильская экономика испытала резкий спад. Дело в том, что сокращение объемов экспорта негативно отразилось на курсе национальной валюты, реала. Кроме того, по информации агентства Judice&Araujo, мировой финансовый кризис напугал многих покупателей недвижимости, в результате чего они покинули рынок.
7. 
   Южная Африка. По информации агентства Knight Frank, цены на недвижимость Йоханнесбурга и Кейптауна выросли на 3,8%. Однако на рынке недвижимости ЮАР не все так гладко. По данным информационного агентства South Africa`s Bureau for Economic Research, реальная инфляция составляет целых 10%, вследствие чего рост цен на недвижимость по сути является снижением. Чтобы снизить инфляцию, Центробанк ЮАР с июня этого года уже шесть раз поднимал процентные ставки по кредитам. Это, в свою очередь, затрудняет получение займов, в том числе ипотечных, что может крайне негативно отразиться и на рынке недвижимости.
8. 
   Восток США. Цены на недвижимость крупнейших городов восточного побережья США снизились. По данным американской Национальной Ассоциации Риэлторов, за последний год цены на недвижимость в Бостоне упали на 10%. Как сообщила исследовательская компания Radar Logic, общая сумма сделок в Нью-Йорке – главный показатель динамики цен – сократилась на целых 19%. Обратная ситуация сложилась в таких городах, как Баффало (Buffalo) и Олбани (Albany), где за последний год цены повысились на 3% и 0,5% соответственно.
9. 
   Австралия. Несмотря на то что рынок недвижимости Австралии не страдает от строительного перепроизводства, цены в Сиднее упали в этом году на 3%, как сообщает мониторинговая компания Australia Property Monitors. Проблема заключается в том, что непонятно, окажет ли спад мирового потребления негативное влияние на экономику страны, в основе которой лежит экспорт сырья. Процентная ставка по кредитам, устанавливаемая в соответствии с международными стандартами, в Австралии до сих пор достаточно высока – 5,25% (в то время как в США 1%). Впрочем, есть информация, что правительство собирается урезать ставки, чтобы стимулировать кредитование.
10. 
    Китай и Япония. Рынок Японии славится своей неспособностью стимулировать потребительскую активность потребительские расходы. Рядовые японцы не любят тратить деньги. За десять лет с момента обвала на рынке недвижимости (1980-е годы) процентная ставка опускалась и до 0%, но даже это не помогло повысить траты потребителей в данном секторе. Сейчас японский Центробанк снова понизил ставки, на этот раз – до 0,3%. Это было сделано с целью поддержания рынка кредитования. До сих пор эти меры не помогли в полной мере вернуть к жизни рынок японской недвижимости, цены на котором за последний год снизились на 0,7%, сообщает агентство Knight Frank. В Китае дела обстоят не лучшим образом: в Гонконге началась рецессия. Это значит, что в следующем году рынок столкнется с определенными трудностями. По остальному Китаю специалисты из агентства Knight Frank отметили за прошедший год повышение цен в среднем на 9%.

Подводя итоги. В некоторых регионах, например в странах Балтии, предложение превысило спрос и цены снизились.

В Дубае застой на рынке недвижимости произошел в результате сокращения доходов нефтяного сектора.

А в Испании и американской Флориде причиной кризиса стали ипотечные «пузыри», которые привели к снижению цен и увеличению количества неоплаченных вовремя ипотечных кредитов. Конечно же, страдают не только теплые страны.

По информации лондонского агентства недвижимости Knight Frank, цены на жилье в Великобритании упали на 13,4% от своего максимального значения в марте 2008 года. Лайам Бэйли (Liam Bailey), начальник отдела исследований жилой недвижимости агентства Knight Frank, отметил, что в 2009 году цены в данном сегменте упадут на 30% от исторического максимума и вернутся на уровень сентября 2003-го.

То же самое происходит в США и Ирландии. В обеих странах цены на жилую недвижимость упали более чем на 10% за последние десять месяцев и оказались на уровне 2005 года. Эта информация предоставлена американским порталом Zillow.com и ирландским Экономическим Институтом Социальных Исследований.

Многие экономисты считают, что ценовое «дно» еще не достигнуто. Они ссылаются на 2003 год, который называют отправной точкой бума на мировом рынке недвижимости. Не все специалисты поддерживают эту гипотезу. Например, Энтони Сэндерс (Anthony Sanders), профессор Государственного университета Аризоны, полагает, что проблема способа оценки «дна» заключается в том, что не учитывается размер спроса и приоритет со стороны предложения. Также не учитывается современная конъюнктура рынка, которая с 2003 года в корне изменилась. На рынках недвижимости стран, где не наблюдается «перезастройка», то есть излишка предложения, макроэкономические показатели вызывают опасения. Кредитный кризис в совокупности падением стоимости нефти (ниже $60 за баррель, то есть за полгода она упала более чем в два раза) «прикрыли» 60% проектов на побережье Персидского залива, сообщает Бахрейнская (Bahrain) ипотечная компания Sakana Housing Solutions. В ноябре факультет инвестиций в недвижимость Университета Нью-Йорка (Schack Institute of Real Estate’s capital markets), провел конференцию, посвященную мировым проблемам кредитования. В ходе конференции был сделан прогноз, что 2009 год станет «годом нескольких сделок».

Даже люди, которые могут позволить себе при покупке внести 100% от стоимости объекта (что необходимо для восстановления рынка), все равно предпочтут взять ипотечные продукты по солидной скидке. Доктор Кеннет Пэттон (Kenneth Patton) утверждает, что никто не станет единовременно приобретать объект, если есть возможность перекупить ипотеку и получать доход 15–19%. Когда вместо ипотеки на рынке недвижимости опять распространится единовременная покупка, следует обратить внимание на США, так как многие инвесторы считают американский рынок очень выгодным для долгосрочных вложений. Директор по производственным вопросам нью-йоркского фонда недвижимости Benenson Capital Partners Ричард Кесслер (Richard Kessler) рассказывает, что иностранные инвесторы всегда считали крупные города США лучшим местом для вложений. Рано или поздно они снова вернутся на рынок недвижимости США и будут инвестировать в недвижимость Нью-Йорка, Лос-Анджелеса, Сан-Франциско и других городов страны, считает эксперт.