Портал Мистера Арендоff

Конфискат vs масс-маркет

Декларируемая стоимость недвижимости на аукционах от риелторов - на 20-30% ниже средней по рынку. Как поведали "ВД" участники торгов, спрос на подобные предложения невелик, поэтому вполне реально приобрести жилье по цене, близкой к стартовой. Даниель Беккер, победитель первого аукциона с "рыночным" жильем, состоявшегося в октябре прошлого года, рассказал, что его "конкурент" вообще не торговался: "Кроме меня, был еще один участник торгов. Моя ставка была единственная - на 50 грн. выше стартовой стоимости. При этом прайсовая стоимость (цена на аналогичные объекты от застройщика без торгов - прим. "ВД") интересовавшего меня коттеджа на тот момент составляла 7200 грн. за кв. м. Я же купил его по 6550 грн. за кв. м. Хотя, если честно, я полагал, что приду просто посмотреть. Один шаг в размере 50 грн. за квадратный метр для меня тогда был максимальным. Если бы кто-то дал больше, я перестал бы торговаться и приходил на другие аукционы, пока не нашел бы устраивающую меня цену".

А киевлянин Андрей Худотеплый оказался и вовсе единственным участником квартирного аукциона, состоявшегося в ноябре 2009 г.: "К счастью, активного спроса не наблюдалось. Организаторы говорили, что были заявлены и другие участники, но никто не пришел. Благодаря этому мы приобрели квартиру вообще по стартовой цене. Если бы цена во время аукциона поднялась хотя бы на пару процентов, мы бы уже думали, брать квартиру или нет".
Еще одно преимущество таких аукционов - покупатель, как правило, не платит комиссионные риелторам и организаторам торгов (в данном случае в одном лице). В то время как за участие в торгах конфискованным жильем победителю необходимо раскошелиться на комиссию в размере около 3% от стоимости покупки. Эти средства достаются компании-устроителю аукциона (самые популярные - "Укрспецюст" и "Национальная сеть аукционных центров").

Кроме того, организаторы торгов в массовом сегменте жилой недвижимости пока не штрафуют победителя, если тот впоследствии передумает и откажется оплачивать лот. Тогда как на торгах конфискатом покупатель, передумав, теряет первоначальный взнос в размере 10% от начальной стоимости жилья.

Очередной плюс - покупатели могут отложить окончательную оплату на неопределенное время. По словам г-на Беккера, "на момент аукциона у нас не было всей суммы. Впоследствии мне дали время на то, чтобы ее собрать".

Однако в целом недвижимость, не обремененная проблемами, на аукционах все равно оказывается дороже конфискованной, цена которой в среднем в полтора, а иногда и два раза ниже рыночной. Возможно, потому, что участники торгов за "традиционные" метры не сталкиваются с главным минусом конфиската - проблемой выселения предыдущих владельцев. "В большинстве случаев бывшие собственники конфискованного жилья не согласны с его продажей, - констатирует Андрей Тарасов, управляющий партнер юридической компании "Тарасов и партнеры". - В принципе законодательство защищает граждан, которые приобрели имущество на таких торгах. В Гражданском кодексе прямо сказано, что имущество, конфискованное в судебном порядке и купленное на торгах, не подлежит истребованию ни при каких обстоятельствах. Но, несмотря на наличие этой статьи, в моей практике было дело, когда торги признали незаконными и "Укрспецюст" обязали вернуть деньги, а нового собственника - квартиру".

Так это был аукцион!

Увы, далеко не все квартиры, выставленные на массовые торги, позиционируются именно как аукционные. Изначально потенциальный покупатель зачастую не догадывается о том, что ему предстоит бороться за то, чтобы купить жилье... дороже. Сперва он прельщается уж очень симпатичной на фоне остальных объектов ценой. И только после общения с посредником выясняются любопытные детали. "В конце прошлого года я проводил в интернете мониторинг предложений о продаже квартир. На ряде сайтов увидел хорошее ценовое предложение, на него и среагировал, - так Андрей Худотеплый описал обстоятельства своего попадания на торги. - И только когда позвонил в организацию, мне объяснили, что это форма аукциона".

Но основной подвох в том, что эта схема продажи рассчитана вовсе не на скидки. Главная задача организаторов - повышение цены по максимуму. Просто в нынешних условиях ценовой "потолок", как правило, слегка ниже цифр, заявленных на рынке. Впрочем, в соседней России с помощью аукционов риелторам уже удается играть на повышение средней ценовой температуры на рынке.

Артур Оганесян, лицетатор, руководитель комитета по международным связям Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, поделился с "ВД" недавним опытом квартирных торгов в Москве: "После курса, который я провел там в марте, один из московских риелторов отрапортовал мне, что выставил квартиру за 25 млн рублей (почти миллион долларов, и это всего лишь коммуналка!), а через два дня с помощью аукциона продал ее уже за 29 млн рублей. По его словам, собственник квартиры без раздумий заплатил ему 5% комиссионных, потому что эта цена была выше его ожиданий".

Таким образом, предложенный механизм аукциона оказался завуалированным "плавающим дисконтом" исключительно благодаря кризису. Причем организаторы рассчитывают на уменьшение размера "скидки" в процессе торгов. "Насколько я понимаю, данная форма аукциона - это просто маркетинговый ход, способ зашифровать скидку, - поделился своими ощущениями г-н Худотеплый, маркетолог по профессии. - Если бы мне нужно было непрямо указать, что мы продаем товар со скидкой, я бы поступал так же". Констатируют это и риелторы. "Появление аукционов по продаже рыночных квартир связано с тем, что на сегодня рынок в принципе находится в застое, как первичный, так и вторичный, - поясняет Виталий Котенко, гендиректор АН "Планета-Оболонь". - Такие мероприятия используются, чтобы его расшевелить. В любом случае экономика процесса [аукциона] просчитана. Это лишь способ заинтересовать покупателя, создать ажиотаж на рынке".

Поэтому независимые эксперты сходятся во мнении: дисконты на "рыночные" квартиры, реализуемые с аукционов, будут доступны только до окончательного восстановления рынка недвижимости.

Михаил Артюхов, основатель и управляющий директор ARPA Real Estate

- Наряду с другими инструментами продаж, аукцион активно используется в Канаде, США и некоторых странах Европы, преимущественно северных. В Украине эта технология была запущена в конце октября. Уже проведено шесть аукционов, продано более десяти объектов жилой недвижимости. С молотка, если честно, ушли не все. Некоторые продавались во время аукциона без торгов. Когда приходил единственный покупатель, который сделал заявку на конкретный лот, он автоматически выигрывал. Такая ситуация была с тремя объектами. Первый аукцион вообще сорвался: люди просто не решились доехать в коттеджный городок из-за плохой погоды. Хотя заявки подавали восемь человек. Поэтому было решено проводить торги в отдельном офисном помещении. Сейчас мы используем эту технологию для продажи в первую очередь первичной недвижимости, поскольку наш клиент - строительная компания. Мы организовываем им план продаж; не реже, чем раз в месяц, проводим аукционы. Главный плюс такой схемы для покупателя - стартовая цена объекта ниже прайсовой на 20-30%, и у него есть шанс приобрести недвижимость со скидкой. В принципе, в будущем мы планируем продавать на аукционах так же и вторичную недвижимость.

Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины

- Аукционы по продаже жилой недвижимости в Украине внедряют риелторы, наслушавшиеся гуру американского рынка недвижимости. Эта схема продаж хороша для продавца квартиры или дома, но она мало интересна для покупателя. Я изучал эту технологию: главная ее задача - активными рекламными и маркетинговыми ходами вызвать ажиотаж вокруг продаваемого объекта. У участников аукциона впоследствии начинает срабатывать интерес по принципу: "Мне все равно, сколько оно стоит, я должен здесь быть первым!". Это технология продаж, рассчитанная на то, чтобы реализовать товар дороже, чем он стоит на самом деле. Что же касается государственных аукционов по продаже конфискованного жилья, то на них сейчас можно купить трехкомнатную квартиру в Киеве за $35-40 тыс. (минимальная цена на рынке $70 тыс. - прим. "ВД"). Но в большинстве случаев жить там покупатель не сможет. Там и дальше будет проживать семья предыдущего владельца. Да, они уже не будут собственниками, но выселить их не удастся, у нас попросту нет механизма выселения. А конфискованное имущество, которое действительно интересно, до открытых и прозрачных аукционов практически не доходит.