Портал Мистера Арендоff

Весенний синдром

На вторичном рынке ситуация была более радужная - продажи упали вдвое, с 20 тыс. проданных квартир в 2008 году до 9 тыс. в 2009 году. В первую очередь уход покупателей на вторичный рынок был вызван падением доверия к застройщикам. Видя, как по городу одна за другой останавливаются стройки, люди предпочли приобрести готовое жилье, а не вложить деньги в фундамент с сомнительными сроками сдачи.

Оживление на рынок первичной недвижимости принесла весна: сейчас количество продаж растет каждый месяц. «Полгода назад мы приступили к продаже жилищного комплекса на Соломенке. Тогда было реализовано всего 50% объектов. А на сегодняшний день в продаже осталось только шесть пентхаусов. Но это неудивительно - это специфические объекты площадью свыше 200 квадратных метров, спрос на них всегда был низким», - говорит глава наблюдательного совета девелоперской компании Владимир Гусаков. Об увеличении объемов продаж на 15-30% рапортуют и другие компании, активно ведущие строительство своих объектов. Общую статистику озвучил Сергей Степенко: «в первом квартале этого года продано уже 400 квартир, то есть в два раза больше, чем в прошлом году. И мы прогнозируем, что до конца года продажи вырастут до 2-2,5 тысяч объектов, а объемы строительства - до 8 млн квадратных метров». Эти цифры, конечно, все еще очень далеки от докризисных показателей. Но сам факт оживления рынка говорит о том, что кризис остался позади.

«Вторичка» теряет спрос

Переориентирование потенциальных покупателей на первичный рынок, по мнению экспертов, вызвано перекосом цен. Когда потерявшие доверие к застройщикам клиенты ушли на «вторичку», она стала постепенно расти в цене. Сейчас квадратный метр в строящемся доме на Печерске стоит около $3 тыс. В то время, как владельцы квартиры в доме рядом, построенном в прошлом веке, просят уже $4 тыс за квадрат. К тому же, новые дома качественнее, у них не изношены инженерные сети, бесшумные лифты. А планировка в квартирах гораздо практичнее, нежели в «сталинках». Да и пространство используется более эффективно.

Но на возврат клиентов могут рассчитывать только компании, активно ведущие строительство и, к тому же, предлагающие клиентам объективные цены. «Если объект достроен или степень его готовности превышает 75%, цена наиболее привлекательна в данном сегменте, то квартира будет продана. Только такая «первичка» пользуется сейчас спросом» - говорит Владимир Гусаков.

Уменьшилось с начала года и количество замороженных строек. По словам Сергея Степенко, из 95% недостроев сейчас простаивают не более 65-75%. В Киеве же остаются без движения и того меньше - 40% объектов. Тем не менее продажи реально выросли лишь в 25 столичных новостройках, хотя продаются квартиры в 141 объекте. Основная причина - люди с подозрением относятся к домам, строительство которых было заморожено на год. «В принципе, современные монолитные дома могут год простоять и без консервации. А вот если дом обложен, к примеру, кирпичом, то последствия простоя могут оказаться серьезными. Но у нас в стране на правильность консервирования строек внимания не обращают», - говорит Сергей Степенко. Так что подозрения людей вполне закономерны.

Цена остается неадекватной

Обрадовавшись оживлению рынка, некоторые застройщики уже отказались от акций, проводимых практически весь прошлый год. И даже повысили стоимость квадратных метров в домах, практически готовых к сдаче в эксплуатацию. Только за последний месяц в разных жилкомплексах цены выросли на 5-15%

Хотя справедливости ради стоит отметить, что стоимость квадратов на первичном рынке даже до подорожания оставалась завышенной. «Чтобы конкурировать с вторичным рынком, первичный должен быть дешевле. Ведь в квартиру на «вторичке» можно заехать и жить. А в «первичку» надо вложить средства, ждать, пока дом построят, потом делать ремонт», - объясняет Сергей Степенко. По его словам, стоимость квадратного метра на первичном рынке должна быть на 30-40% ниже. Только тогда спрос на такую недвижимость активизируется на докризисном уровне.

Такое снижение вполне обоснованно - ведь, по словам аналитика, себестоимость квадратного метра составляет порядка $1 тыс. Подтверждает эту цифру и Владимир Гусаков. «Да, себестоимость - около $1 тысячи. Но вы же понимаете, куда уходят еще 40% от этой суммы?» - риторически вопрошает он. Конечно, недешево обходится застройщикам и возведение за собственный счет необходимой инженерной инфраструктуры, безвозмездно передаваемой затем в собственность коммунальных хозяйств города. Но если эту программу правительство намерено решить с помощью справедливого распределения этих расходов между городскими властями, застройщиками и профильными предприятиями, то искоренить коррупцию будет гораздо сложнее. А именно она вынимает из кармана каждого покупателя квартиры минимум 30% стоимости каждого квадратного метра.

По статистике сейчас в стране свыше 50 тысяч квартир находятся на стадии готовности до 50% и выше. И порядка 70 тысяч квартир - на стадии готовности от 70% и выше. При наличии четкого законодательства и нормального финансирования компании достроят эти объекты только к 2012 году. Но если вопрос с законодательством правительство может решить, то на финансовую помощь государства застройщики могут не рассчитывать. Единственный выход - возобновление ипотечного кредитования. Правда, по прогнозам банкиров, полностью банки восстановят программы по жилищному кредитованию только к 2012 году. Так что велика вероятность того, что Евро-2012 Киев встретит все еще замороженными стройками.