Портал Мистера Арендоff

На фоне неоднозначной ситуации на инвестиционных рынках Европы, Ближнего Востока и Африки операторы вновь возвращаются на рынок - теперь в роли покупателей

По итогам 2008 года объем инвестиционных сделок, сумма которых превышала €10 млн., на гостиничных рынках EMEA (Европы, Ближнего Востока, Африки) составил €7.8 млрд., что составляет падение на 64% по сравнению с показателями 2007 года.

Спад инвестиционной активности в 2008 году в значительной степени стал результатом снижения числа портфельных сделок. В частности, с рынка исчезли крупные корпоративные сделки, которые в последнее время стали частым явлением. В целом, сокращение объема портфельных сделок составило 71%, тогда как инвестиционная активность с единичными объектами гостиничной недвижимости снизилась на 49%. Спад инвестиционной активности стал наиболее очевидным в последнем квартале 2008 года, когда сокращение объема сделок на рынке составило почти 90% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года.

Марк Уинн-Смит, Главный исполнительный директор по странам Европы, Ближнего Востока и Африки компании Jones Lang LaSalle Hotels отметил: «По нашим прогнозам, в 2009 году в регионе EMEA произойдет снижение объема сделок до уровня €5 млрд. (что станет самым низким показателем за последнее десятилетие) в основном, за счет существенного сокращения портфельных продаж и дальнейшего снижения объемов сделок с единичными объектами гостиничной недвижимости. В первой половине года инвестиционная активность будет по-прежнему слабой; некоторое улучшение ситуации на рынке ожидается в последнем квартале 2008 года».

«В результате наших исследований мы отметили интересный факт: в 2008 году главными покупателями на рынке стали гостиничные операторы, которые начали осознавать, что приобретение гостиниц в собственность - это верная стратегия развития в существующих условиях рынка. Сложившаяся ситуация может кардинально изменить тенденцию продажи гостиниц с долговым обременением, наблюдавшуюся на рынке в последние годы» - добавил Марк. «В случае если ценовой порог достигнет предполагаемого нами уровня, тогда приобретение активов по таким ценам будет выгодным как профессиональным операторам, так и частным управляющим компаниям».

Активные инвесторы по-прежнему будут концентрироваться на ключевых городах региона ЕМЕА, прежде всего Лондоне и Париже, рынки, которых лучше других подготовлены к трудным временам, смогут быстрее восстановиться после экономического спада, и к тому же в последние несколько лет ни на одном из этих рынков не произошло существенного роста предложения. Лондон и Париж также продолжают привлекать туристов, как иностранных, так и внутренних, что, вероятно, позволит им удерживать загрузку гостиниц на уровне 75%-80%. Даже в условиях существенного снижения спроса гостиничные объекты, расположенные в этих городах, как правило, сохраняют свою рыночную привлекательность и по-прежнему вызывают высокий интерес у инвесторов.

В 2008 году также наметились существенные изменения в отношении условий проведения сделок: так, если в предыдущие годы инвесторы не возражали против приобретения объектов, обремененных договором на управление, сегодня большинство из них избегает таких активов, во многом потому, что доступные ранее кредиты, благодаря которым совершалось большинство сделок, в настоящий момент ограничены. Тенденцией 2008 года стали продажи гостиниц без обременения (vacant possession) или при наличии договора аренды.

В заключение Марк добавил: «Мы ожидаем, что в 2009 году «проблемные активы» (distressed assets - гостиничные объекты, испытывающие финансовые трудности в условиях кризиса), наиболее активно будут появляться на рынках Ирландии, Испании и Великобритании. Степень и глубина финансовых трудностей гостиничных активов будут различными для стран Европейского Сообщества, в силу особенностей рынка и экономического положения каждой страны. Однако, как и в других странах мира, собственники и их кредиторы будут по-прежнему воздерживаться от продажи своих активов в период экономического спада, до тех пор, пока продажа не станет вынужденной ввиду необходимости рефинансирования или каких-либо других экономических причин».

Марина Усенко, Исполнительный вице-президент, Глава московского офиса компании Jones Lang LaSalle Hotels, в свою очередь отметила: "Несмотря на то, что интерес международных инвесторов к гостиничному рынку России постоянно усиливался в течение последних четырех лет, все же основным полем для инвестиционных вложений были рынки Москвы и Санкт-Петербурга, где за период с 2005 по середину 2008 года было совершено лишь несколько зарегистрированных сделок, тогда как в целом, инвестиционный рынок страны по-прежнему неразвит. С учетом ситуации глубокой заморозки, сложившейся на кредитных рынках мира, и естественного стремления инвесторов к приобретению активов в условиях предсказуемого, хотя и менее доходного рынка, мы предполагаем, что инвестиционная деятельность в России и в других странах СНГ, будет слабой. Тем не менее, мы ожидаем проявления инвестиционного интереса к гостиничному рынку России, главным образом, со стороны конъюнктурных инвесторов-покупателей - как международных, так и российских, которые могут воспользоваться возможностью приобретения гостиничных активов (проектов или действующих гостиниц) при условии, если скорректированная стоимость актива предусматривает приемлемый уровень доходности».

Информация о компании Jones Lang LaSalle Hotels
Jones Lang LaSalle Hotels - единственная международная компания, оказывающая консалтинговые и инвестиционные услуги в области гостиничной недвижимости и сочетающая уникальный опыт работы по всему миру с высочайшим профессионализмом для достижения именно тех результатов, которые нужны нашим клиентам - гостиничным и инвестиционным компаниям мира. В 2008 году компания предоставила консалтинговые услуги по продаже, приобретению и финансированию более 120 гостиничных объектов общей стоимостью свыше $3.7 миллиардов в различных странах мира.

Информация о компании Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle - компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 750 городов в 60 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью - портфель компании составляет почти 130 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью более 46 миллиардов долларов. В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007 и 2008 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards (Россия). Более подробную информацию о компании можно найти на сайте http://www.joneslanglasalle.ru