Портал Мистера Арендоff

Баннер
Баннер

Региональные новости

Конференция 6-7 октября в Киеве «Реальный Маркетинг в Сфере

        Выставочная и ивент компания «Inter Expo» в рамках 7-й Международной выставки украинской ... Подробнее

1-3 октября в Киеве V Международная выставка недвижимости в

1-3 октября в Киеве откроется 5-я Международная выставка недвижимости «ЯРМАРКА НЕДВИЖИМОСТИ»   1-3 октября в ... Подробнее

Харьков Палас Премьер Отель - Новый Год в Нью-Йорке! 2016

Новый Год в Нью-Йорке! Заснеженные улицы Манхэттена, миллионы гирлянд, праздничная елка возле Рокфеллеровского центра, ... Подробнее

Харьков Палас Премьер Отель - специальное осеннее предложен

Новый взгляд на организацию Ваших мероприятий! Мы предлагаем Вам по-новому взглянуть на процесс ... Подробнее

Аренда офиса – путь к успеху

 Сниму офис – или как стать лидером новичку  Снять офис в Киеве сегодня ... Подробнее

26-28 марта 2015. IV Международная выставка недвижимости в

26-28 марта в Киеве откроется IV  «ЯРМАРКА НЕДВИЖИМОСТИ»   Более 80 компаний из Европы, СШ... Подробнее

Бизнес-ланчи в ресторане Pacific Spoon

Приглашаем Вас на бизнес-ланчи в ресторан Pacific Spoon! Только здесь: разнообразные, сытные и ... Подробнее

Итоги осенней выставки «Ярмарка Недвижимости 2014» в Киеве

Итоги осенней выставки «Ярмарка Недвижимости», которая проходила в Киевском Дворце Спорта 5-7 ноября 20... Подробнее

Еще в категории: Региональные новости

Статьи

Отпуск-2009: как кризис повлияет на отдых

Для иностранных путешественников Украина становится настоящей туристической Меккой.Оно и понятно: девальвация гривны ... Подробнее

Еще в категории: Статьи

Это интересно

В Германии откроют гостиницу для нудистов

В немецком городе Фройденштадт, название которого переводится на русский как «город удовольствий», ... Подробнее

Еще в категории: Это интересно

Главная Статьи Офис в квартире
Офис в квартире Печать
Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 
Несмотря на то, что в столице за последние годы было построено огромное количество специализированных бизнес-центров, сдача квартир под офисы по-прежнему остается популярной и востребованной


Былые позиции офисам в жилом фонде все активнее возвращает кризис, когда в целях экономии мелкие и средние компании переезжают из современных помещений в более дешевые варианты, коими являются и сдающиеся под офисы квартиры.

По словам генерального директора компании "Альянс-Брок" Андрея Сокура, жилой фонд сдающихся под офисы квартир на данный момент в столице превышает 2 млн. кв. метров. Это порядка 35% от всего предложения офисных помещений, включая помещения в бывших НИИ и административных зданиях, а также специализированные площади в бизнес-центрах.

Под офисы в данный момент в столице предлагаются как квартиры на первых этажах, так и на любых других, причем 70% из них по закону не имеют право сдаваться под рабочие нужды, ибо не переведены в нежилой фонд.

Незаконно, но притягательно!

"Без перевода в нежилой фонд жилые помещения по закону не имеют право сдаваться под офисы. В таких квартирах невозможно оформить юридический адрес, их аренду невозможно проводить по бухгалтерии. Кроме того, у арендаторов такой недвижимости в любой момент могут возникнуть проблемы с соседями, ЖЭКом, милицией и налоговой", - рассказывает Андрей Сокур.

Тем не менее, на нелегальную сдачу недвижимости под офисы собственников квартир толкает нежелание или невозможность затрачивать значительные суммы, усилия и время на перевод своих помещений в нежилые, а также стремление уклониться от налогов. Такие помещения, по данным компании "Планета Оболонь", как правило, на 80-100% дешевле, чем аренда профессиональных офисных площадей в бизнес-центрах, и на 30-50% дешевле, чем аренда помещений, переведенных в нежилой фонд.

Нижняя ценовая планка квартир жилого фонда, предлагаемых под офис, начинается с $200 за 30-метровую площадь на первом этаже без мебели и ремонта в отдаленных районах - Отрадный, Борщаговка, Лесной и др. За $300-350 в месяц уже можно снять квартиру с хорошим ремонтом и метражом в 40-50 кв. м на Троещине, Борщаговке, Нивках, а за $370 в месяц хозяева предлагают даже новую 70-метровую квартиру на Осокорках с хорошим ремонтом, охраной и парковкой.

Средняя же цена на квартиры под офисы, которые официально не переведены в нежилой фонд, составляет на данный момент в городе $500-700 в месяц. За такие деньги предлагаются как просторные квартиры на окраине, так и оборудованные всем необходимым в центре. Например, за $600 в месяц фирма может хоть сейчас въехать в закрытый офис на 3-4 человека на Владимирской (с евроремонтом, мебелью под компьютерную технику, стеклопакетами, подвесными потолками и кондиционерами) или в более просторный 60-метровый офис на не менее центральной улице Артема (со свежим ремонтом, стеклопакетами, домофоном, всей необходимой мебелью и бытовой техникой), или же в 45-метровый офис по ул. Саксаганского (с офисным ремонтом). Относительная дешевизна этих "центральнорасположенных" квартир обусловлена, по словам риелторов, тем, что они находятся на более высоких этажах, чем первый.

Именно значительная экономия на ежемесячных расходах по аренде офиса и толкает небольшие компании на съем жилого помещения под офис. В этих случаях собственник квартиры подписывает с директором фирмы договор как с физическим лицом и сдает помещение последнему якобы для проживания за наличные деньги. В подобном договоре, как правило, оговаривают все интересующие стороны вопросы, например, кто и когда платит за коммунальные услуги, учитывается ли стоимость ремонта, сделанного арендатором, в счет арендной платы и т. д. Однако по такому договору, как уже отмечалось выше, арендатор оказывается незастрахованным от претензий со стороны соседей и госорганов, а арендодатель - от больших телефонных счетов после съезда фирмы-арендатора.

По словам специалистов АН "Планета Оболонь", на таких собственников довольно часто устраивают охоту представители ЖЭКов, которые кровно заинтересованы в официальном оформлении квартир в нежилые помещения, арендующиеся под офисы: ведь оплата коммунальных услуг за сданные под офис помещения производится по ставкам в несколько раз выше, чем за жилые.

Кроме того, по словам старшего юриста ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Натальи Доценко-Белоус, согласно действующему законодательству предусмотрена административная ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями. "В том случае, если жилое помещение используется не по назначению, то есть не для постоянного проживания, а, например, с целью ведения хозяйственной деятельности, то к виновным лицам могут быть применены санкции в виде предупреждения либо штрафа. На граждан может быть наложен штраф в размере от одного до трех не облагаемых минимумов доходов граждан, а на должностных лиц - от трех до семи не облагаемых минимумов доходов граждан", - говорит г-жа Доценко-Белоус.

Хотя, как говорят эксперты, аренда квартир под офисы уже настолько стала привычным для украинского менталитета делом, что возможные трудности и проблемы нисколько не смущают ни тысячи бизнесменов, арендующих квартиры жилого фонда для работы по всему Киеву, ни самих собственников такой недвижимости.

Как вложить деньги в деньги
И, тем не менее, по словам начальника отдела продаж квартир компании "Траектория" Александры Онищук, для тех, кто настроен на серьезный бизнес по сдаче своей недвижимости под офисы, перевод квартир из жилого фонда в нежилой имеет и смысл, и ощутимую материальную выгоду. "Во-первых, собственники переведенных в нежилой фонд помещений и их арендаторы могут спать спокойно - им больше не угрожают ни соседи, ни госорганы. Во-вторых, такую недвижимость можно сдавать гораздо дороже, а цена продажи подобной квартиры будет, как минимум, в 2-2,5 раза выше, чем аналогичного жилья, не переведенного в нежилой фонд. Например, если в данный момент согласно рыночным расценкам двухкомнатная квартира общей площадью 45-48 кв. м на первом этаже на Оболони оценивается в $70-75 тыс., то такая же квартира, но переведенная в нежилой фонд с узаконенной перепланировкой, стоит уже порядка $160 тыс. Аналогично, в то время как трехкомнатные квартиры метражом 80 кв. м по Урицкого (Соломенский район) продаются сегодня за $120 тыс., аналогичное жилье по этой же улице, переведенное в нежилой фонд и эксплуатирующееся как офис или косметический салон, предлагается уже по $250 тыс.", - говорит г-жа Онищук.

По словам эксперта, учитывая, что перевод помещения из жилого фонда в нежилой стоит от $10 до $30 тыс. (в зависимости от района, коммуникаций, возможности достройки отдельного входа и количества перепланировок), для собственников жилья на первых этажах подобная операция по переводу квартиры в нежилой фонд может стать весьма выгодной с материальной точки зрения, не зря ведь такими квартирами еще зимой нынешнего года заинтересовалась мэрия, стремящаяся пополнить городской бюджет.

Что же касается ставок ежемесячной аренды, то, по данным АН "Планета Оболонь", за $500 в месяц (за такую сумму можно снять приличное помещение в жилом фонде) на рынке официально переведенных в нежилой фонд помещений можно сегодня арендовать разве что 10-20 кв. м с отдельным входом. Цены на нежилые помещения под офисы начинаются сегодня обычно с $1 тыс. и могут достигать $5-6 тыс. в месяц за 100-200 кв. м в центре города.

Даже учитывая налоги, которые должен платить собственник официально переведенной жилплощади, материальная выгода по сравнению с помещениями, сдающимися неофициально, весьма ощутима.

Процесс превращения
По словам Андрея Сокура, чтобы перевести квартиру в нежилой фонд в данный момент собственнику такого жилья надо быть готовым потратить на "процесс" порядка года и, как уже отмечалось выше, $10-30 тысяч. "Человек может либо обратиться в специализированную фирму, либо сделать все сам, что обойдется гораздо дешевле, зато более хлопотно и дольше по времени", - говорит г-н Сокур.

Чтобы упростить процесс перевода жилых помещений в нежилые, Киевская горгосадминистрация еще в 2002 году приняла решение, согласно которому у собственников существует возможность перевода жилых помещений любой формы собственности в нежилые, если они расположены в цокольных, подвальных, полуподвальных, первых и вторых этажах жилых домов, которые имеют отдельный выход или возможность обустройства отдельного выхода при согласии владельцев жилых домов.

Если квартира соответствует указанным выше требованиям, то изменение ее целевого назначения будет состоять из трех основных этапов. В ходе первого этапа собственник должен получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд в органах местного самоуправления и утвердить обустройство отдельного входа и другие возможные перепланировки. Второй этап предполагает осуществление такой перепланировки, и на заключительном этапе объект сдается в эксплуатацию уже как нежилое помещение.

По словам Натальи Доценко-Белоус, в ходе первого этапа собственнику квартиры необходимо прежде всего получить как можно больше разрешений от других собственников квартир дома, получить разрешение ЖЭКа и выписать из квартиры всех жильцов, после чего следует предоставить справку из ЖЭКа формы 3 о наличии места проживания и получить разрешение райадминистрации (к заявлению в госрайадминистрацию прикладываются нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности, справку БТИ о проценте физического износа жилого дома, техпаспорт на жилое помещение и справку из ЖЭКа о том, что в доме или помещении никто не зарегистрирован и не проживает). В случае положительного решения районной администрации владельцу выдают копию соответствующего распоряжения, которую вместе с указанным выше перечнем документов, а также актом обследования технического состояния помещения межведомственной комиссией на предмет установления его соответствия санитарным и техническим нормам, он подает в КГГА.

Городская администрация начинает готовить проект перевода помещения в нежилой фонд, а собственник данного помещения тем временем заключает договор с Управлением экономики КГГА и оплачивает взнос на развитие инфраструктуры г. Киева. Согласно Распоряжению № 271/431 от 27.02.2003 КГГА, величина взноса зависит от близости квартиры к центру города и колеблется от 300 до 600 грн. за кв. м общей площади квартиры. Рассчитывается паевой взнос по сложным формулам, но, как правило, за перевод квартиры общей площадью 100 кв. м в нежилой фонд необходимо заплатить городу от 30 тыс. до 60 тыс. грн., не считая стоимости ремонтных работ по обустройству отдельного входа и перепланировок.

Иногда, по словам специалистов, перевод жилого помещения в нежилое может занять и больше года, поскольку законодательство не устанавливает временных рамок для принятия соответствующих решений чиновниками.


Источник: br-ua.com/ - 20.07.09
Обновлено 08.09.2010 15:06
 

Еще по теме

Информеры


По вопросам размещения на сайте

Сложности при размещении (на сайте!)?
Пишите.

  • Прежде чем отправлять письмо,
    ознакомьтесь, пожалуйста,
    с правилами сайта (ниже)Инна

 

E-mail: Включите Javascript
www.arendoff.com.uaE

Новости сайта

  • [21.01.2011 23:11] Новая услуга "ТОП-3". Продвигайте свою позицию!
  • [08.12.2009 23:11] Интерактивная карта работает!
  • [25.10.2009 00:00] Переехали на новый отличный хостинг.
  • [04.04.2009 11:21] Мультизагрузка фотографий. Очень удобно!
  • [01.04.2009 11:21] Регистрируйтесь проще! Разработан простой пошаговый механизм.
  • [25.03.2009 11:21] Перешли на Яндекс карты. Супер!
  • [17.02.2009 7:32] Ура! Мы запустились.

Ознакомьтесь, пожалуйста, прежде чем отправлять письмо

NB: Сайт arendoff.com.ua - НЕ агентство!

  • НЕ дает юридические справки
  • НЕ помогает в решении конфликтных ситуаций
  • НЕ занимается:
    сдачей в аренду недвижимости или чего-либо
    подбором, поиском: квартир, офисов, складов, магазинов, etc...
  • НЕ несет ответственности за содержание объявлений

Все контактные данные есть на страницах объектов - обращайтесь к авторам объявлений.


Дорогие АВТОРЫ ОБЪЯВЛЕНИЙ!

Всем "участникам" сайта arendoff.com.ua необходимо соблюдать 3 главных правила:

  • Размещать лоты только в соответствующих категориях
  • "Поля" - телефоны, адреса сайта, мэйлы или другие данные размещать корректно, т.е. в "поле", которое соответствует данному "символу".
    Особенно важно НЕ ДУБЛИРОВАТЬ в полях информацию.
  • Не создавать "клонов"

Несоблюдение этих правил может стать причиной закрытия лотов, удалению объекты или полному бану пользователя.


 

Уважаемые много-много-численные Господа-Партнеры, желающие выкупить все свободные места на сайте, мы Вам искренне признательны за заботу о нашем финансовом благосостоянии!

НО просим Вас обратить внимание на один важный аспект: наш сайт БЕСПЛАТНЫЙ как для пользователей, так и для рекламодателей! Платные только баннеры и услуга ТОП-3


Уважаемые Господа - партнеры, предлагающие"размещение баннерной рекламы и контекстных объявлений" - Вы и так уже "запачкали" множество отличных сайтов - Мы НЕ присоединяемся к этой системе!

 
 
 

Благодарим за понимание!