Портал Мистера Арендоff

Опытом эффективного управления коммерческой недвижимостью во время кризиса с порталом «Прометр» поделилась партнер консалтинговой компании SQM Experts Ирина Роик

Сегодня собственники объектов коммерческой недвижимости, оптимизируя затраты на их содержание, готовы поручить управление профессионалам. Насколько оправдано такое решение и каков спрос на данный вид услуг?
Прошло время, когда собственники могли себе позволить совершать «дорогие ошибки». Сегодня для объектов недвижимости как никогда необходима профессиональная управляющая команда/компания, которая с помощью наработанных опытом технологий и осуществления контроля за всеми составными функционирования объекта коммерческой недвижимости сможет организовать успешную работу объекта одновременно с минимизацией затрат по его содержанию.

При этом каждый собственник должен понимать, что работа профессиональной управляющей компании состоит не просто в экономии средств на содержание объекта, а в том, чтобы выводить и поддерживать объект на уровне доходности на всех его жизненных циклах. Управляющей компании необходимо постоянно «держать руку на пульсе», чтобы понимать, как меняются желания и нужды потребителей и, соответственно, вносить изменения в работу объекта недвижимости. Необходимо находиться в постоянном поиске и создании такой ситуации внутри объекта, в которой встречаются интересы потребителей и возможности арендаторов.

Все вышеперечисленное еще раз подтверждает жизненную необходимость в профессиональном управлении объектами недвижимости именно сейчас, когда в связи с кризисом изменился рынок, поменялись предпочтения и возможности потребителей, а, соответственно, и их распределение по торговым зонам/объектам. Ранее разработанные концепции сегодня могут не работать, нужно пересматривать наполнение объектов, корректировать и т.д.

Можно говорить о том, что в конечном итоге, уровень прибыли собственника проекта пропорционален уровню профессионализма работы управляющей компании: чем выше профессионализм управляющей компании, тем выше получаемая прибыль у собственника объекта. И понимание собственниками данного факта (а это неизменно рано или поздно произойдет) естественно будет способствовать увеличению спроса на профессиональные услуги управления. Пока нельзя сказать о том, что спрос резко возрос, но этого стоит ожидать в ближайшем будущем.

Есть и другая сторона вопроса - из тех компаний, которые прописывают в перечне услуг «управление», реально осуществлять эту услугу в полном объеме могут немногие. Чаще всего компании заявляют о данной услуге в ожидании появления первого клиента, или подразумевая управление самим зданием, часто не имея ни наработанных технологий, ни команды (что очень важно), ни должного опыта. На что сделать ставку - на реальный опыт или слова - каждый собственник должен решать сам, осознавая стоящий за этим решением риск.

Какие формы эффективного управления объектами недвижимости востребованы на рынке во время кризиса? Существуют ли особенности т.н. «кризисного управления»?
Во время экономической нестабильности предприятию жизненно необходимо сосредоточиться на операционном управлении. Необходимо осуществлять управление буквально «в ручном режиме». Главная задача, которая стоит перед управляющей компанией, - повысить оперативность управления, т.е. минимизировать время для сбора и обработки информации, и своевременного принятия и выполнения управленческих решений.

Так, на примере РЦ «Блокбастер», наша управляющая компания увеличила частоту сбора информации о посещаемости комплекса, а также ее детализацию. Анализ динамики посещаемости проводится с учетом не только дней недели и пиковых часов, а также по распределению потоков внутри комплекса. Это позволяет анализировать работу арендаторов комплекса: кто сохранил потоки посетителей, у кого они упали значительно, у кого не очень, после каких событий поток к арендатору увеличивается. Кроме того, мы увеличили частоту сбора информации о портрете посетителя комплекса: отслеживаем и анализируем, как меняется состав посетителей, их предпочтения по распределению времени/средств среди наших арендаторов.

Также именно в кризисное время на первый план выходит маркетинг объекта недвижимости. Необходимо понимать, чем мы удерживаем посетителей, кого и чем мы можем привлечь. Исходя из этого, также в оперативном режиме нужно разрабатывать актуальные маркетинговые акции/мероприятия по удержанию/привлечению посетителей.

Отдельный важный вопрос в антикризисном управлении объектом недвижимости - правильное взаимодействие с арендаторами, построение эффективного диалога. Мы признаем, что действительно рынок поменялся, необходимо удерживать и привлекать арендаторов с не меньшей активностью, чем посетителей. Для поддержания существующих арендаторов наша управляющая компания в РЦ «Блокбастер» готова идти на компромиссы и скидки, но только в том случае, если арендатор готов к открытому диалогу и играет в «честную игру». А его честность всегда можно проверить. Мы постоянно отслеживаем работу наших арендаторов в проекте: посещаемость их заведения, всплески и падения продаж, интересуемся причинами их возникновения, а также следим за ситуацией в сети арендатора в целом.

Кстати, детальная статистика посещаемости, о которой упоминалось ранее, впоследствии помогает расставить акценты в диалоге с арендатором. Если арендатор жалуется на отсутствие посещаемости, а счетчики комплекса фиксируют постоянный поток или рост, то проблема не в комплексе, а у самого арендатора. Возможно, он не сумел найти нужные рычаги для воздействия на потребителя, а возможно не сумел скоординировать ценовую политику и т.д. Но в любом случае, мы всегда готовы идти на компромисс, если сочтем, что это экономически обосновано. Договоренности о скидках достигаются в индивидуальном порядке с каждым арендатором.

Для привлечения новых арендаторов разрабатываются способы уменьшения стоимости их вхождения в комплекс. Например, в «Блокбастере» одной из таковых является возможность захода в магазин с ремонтом. Комплекс сейчас идет на передачу помещений с ремонтом, правда, максимально оптимальным с точки зрения смены арендатора. В то же время, мы готовы учесть индивидуальные пожелания арендаторов, но в таком случае арендатор закупает материалы, которые выходят за рамки усредненной сметы, а работы выполняются за счет комплекса. В некоторых случаях была зафиксирована антикризисная ставка на период до года.

Эти меры позволяют нам удерживать в РЦ «Блокбастер» существующих арендаторов, сохраняя комплекс заполненным.

На фоне падения спроса со стороны арендаторов, существует ли «рецепт» повышения доходности объектов?
На наш взгляд одним из способов повышения доходности объекта недвижимости является «реконцепция». В данном случае подразумеваются не кардинальные архитектурные изменения в объекте, которые, по сути, невозможны или не нужны.

Необходимо анализировать, в какую сторону меняются предпочтения посетителей, какие группы потребителей можно привлечь в объект, какие небольшие изменения для этого можно сделать в комплексе. Таким образом, необходимо следить за рынком и динамично реагировать на изменения потребностей и ожиданий целевой аудитории.

Как в текущих условиях изменился рынок управления недвижимостью? Появились какие-то нововведения (виды услуг)?
Рынок управления недвижимостью вместе с кризисом переживает свой качественный рост. Во-первых, это связано со спадом активности посетителей/покупателей в виду уменьшения их доходов, что привело к резкому снижению посещаемости в ТЦ/ТРЦ и уходу многих арендаторов из объектов недвижимости. Такое изменение рынка потребовало полного пересмотра схем управления, поиска других управляющих решений и их немедленного внедрения, т.е. получения управляющими компаниям нового опыта в оперативном режиме.

Во-вторых, качественный рост рынка услуг управления недвижимостью связан с усилением конкуренции. Многие консалтинговые компании начали рассматривать управление как одно из перспективных направлений развития бизнеса, стремясь получить те немногие объекты, которые будут введены в ближайшее время в эксплуатацию.

Одна из услуг, которая на сегодняшний день появилась в арсенале управляющих компаний как следствие кризиса, - это «реконцепция» объектов недвижимости. Для привлечения новых арендаторов и посетителей управляющие компании проводят переоценку объекта недвижимости в рамках изменения рынка/спроса/потребностей и предлагают собственнику внесение тех изменений, которые позволят либо сохранить доходность объекта на «докризисном» уровне, усилить его конкурентоспособность, а может, даже, и увеличить доходность объекта.

Все эксперты единодушны во мнении, что на место рынка арендодателя пришел рынок арендатора. В России, например, уже практикуют активные продажи (на базе аутсорсингового партнера), когда вы сами находите клиента и предлагаете ему альтернативные варианты размещения. Какие меры предпринимает ваша компания для того, чтобы привлечь потенциального клиента?
В сложившейся ситуации наша компания приоритетно развивает такие направления, как экспертиза проекта и «реконцепция», а также расширяет перечень услуг в сфере управления, как наиболее востребованного и рабочего направления на рынке услуг в недвижимости на сегодняшний день и в ближайшей перспективе.