Портал Мистера Арендоff

Сегодня ситуация изменилась: у ритейла больше нет неограниченных кредитов, потребители, чьи доходы уменьшились, реже ходят в магазины и меньше покупают. В этих условиях операторы стали скрупулезно просчитывать экономику каждой точки. Торговые комплексы пустеют, арендаторы съезжают даже из некоторых центральных московских объектов, имеющих хорошую изначальную концепцию. Что уж говорить о не столь удачных ТЦ, тем более о региональных. И совсем плохи дела у тех, кто потерял якорных арендаторов.

Сознавая опасность, собственники стали прислушиваться к просьбам клиентов. А их главное условие - послабления в отношении платы. Кто-то довольствуется временным снижением, а кто-то требует перезаключить договор. На падающем рынке арендодатели обязаны разделить риски со своими партнерами, считают ритейлеры. И владельцы торговых центров уже не могут просто отмахнуться от этих пожеланий. Оборону держат лишь собственники тех объектов, которые не почувствовали проблем. Или особо упрямые.

Как это выглядит
Наиболее распространенная процентная схема такова: «Вместо фиксированной арендной платы взимается определенный процент с оборота магазина, если по результатам отчетного периода он превышает установленную фиксированную часть за то же время», - говорит Наталья Колгина, глава отдела управления недвижимостью, офисными зданиями и торговыми центрами CB Richard Ellis. Другой вариант - минимальная фиксированная ставка плюс процент. Чистый процент пока остается экзотикой. «Такая схема применима для проблемных объектов - в регионах, при неудачном расположении, непростой концепции», - добавляет Светлана Ярова, руководитель отдела по работе с собственниками компании ASTERA.

Нужно признать, что «чистый» вариант ставит хозяина в сложное положение. «Стабильные затраты на обслуживание зданий и нестабильный доход от аренды повышают финансовые риски», - констатирует Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Собственник не может прогнозировать доход и под него брать на себя финансовые обязательства перед акционерами или кредиторами. Однако переход на любой вариант процентной схемы «позволяет девелоперу на ранней стадии увидеть проблемы с оборотом у арендатора и постараться исправить их», - отмечает Вера Комарова, заместитель директора отдела торговых площадей JLL.

До или после?
Расчеты при схеме «процент либо фиксированная ставка» производятся так. Минимальная фиксированная часть аренды вносится авансом. По истечении отчетного периода (месяц, квартал) съемщик предоставляет отчет о товарообороте, подкрепленный показаниями кассового аппарата, и производится перерасчет. При чисто процентной схеме поступают следующим образом. «Как правило, есть прогнозируемый процент с оборота, который платится авансом, а постфактум (как правило, поквартально) происходит перерасчет», - сообщает С. Ярова. При схеме, предполагающей минимальную фиксированную часть плюс процент, стороны могут договориться об уплате фикса авансом, а процента - в конце отчетного периода; либо арендатор может платить фикс плюс процент от ожидаемого оборота, а по факту производить перерасчет.

Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, рассказывает о такой практике: «Процентная ставка при схеме с фиксированной частью пересчитывается постфактум (раз год или в квартал - по договоренности). Если нет фикса, только процент, перерасчет происходит ежемесячно».

Кто уже перешел
Первой платить процент с оборота стала ИКЕА, поскольку она сама девелопер своих объектов. Закономерно, что зарубежные операторы, снимающие площади в российских ТЦ, требуют привычную схему - чистый процент. «В качестве примеров компаний, которые платят таким образом, можно назвать McDonalds, H&M, «Перекресток», Carrefour», - говорит Т. Ключинская. Вслед за тем потянулись и «наши». «Намерения по переходу с фиксированной аренды на процент с оборота заявляли «7 Континент» и X5 Retail Group, а также непродовольственные ритейлеры», - отмечает А. Бушин. Однако последним арендодатели идут навстречу не так охотно.

А сколько готовы платить торговые операторы? По словам С. Яровой, «якоря» отдают 3-9%, одежные сети - 12-15%. Гипермаркеты, по утверждению Т. Ключинской, - 3-4%. Одежный оператор H&M договорился на 8%; сети бытовой техники и электроники, такие как «М.Видео» и «Техносила» - на 4%. McDonalds соглашается максимум на 4-6%.

Секреты фирмы
В связи с переходом на процент возникает вопрос о раскрытии отчетности компаний. «Если съемщики заявляют о таком намерении, значит, они готовы давать данные о своем обороте», - замечает А. Бушин. Как правило, требуется отчет о товарообороте за определенный период. Собственник, таким образом, получает сведения о количестве и суммах продаж. Другая внутренняя информация (стоимость закупки, затраты на логистику или персонал) не требуется. Как рассказала В. Комарова, бытует и такая практика: «Со второго или третьего года аренды, по соглашению сторон, в отчете может указываться только количество сделок, а за размер среднего чека принимается некая условная величина, подтвержденная предыдущими отчетами». Однако для этого требуется, во-первых, полное доверие хозяина к клиенту, а во-вторых, ровная экономическая ситуация, при которой размер среднего чека стабилен.

Наиболее прозрачны международные бренды; стараются «соответствовать» и крупные федеральные сети. Что касается мелких, а также региональных операторов, то они часто не готовы раскрывать свои обороты.

Отфильтровать бизнес
«Российский рынок еще недостаточно развит, чтобы вся отчетность была прозрачной. То есть необходим дополнительный контроль над операционной деятельностью съемщиков, - указывает Т. Ключинская. - Можно установить специальное оборудование на кассовые аппараты. Другой вариант - выборочная проверка. Если ранее представленные данные не совпадают с данными на момент проверки, съемщика ждут штрафные санкции». Иногда оговаривается возможность привлечения для проверки отчетности сторонней аудиторской компании. Вопрос оплаты ее услуг решается так: если обнаруживается обман, платит арендатор, если нет - хозяин. Кроме того, крупные консалтинговые компании или УК могут неофициально обмениваться данными по оборотам разных сегментов ритейла, что дает возможность сравнить реальные обороты с заявленными. Как жалуются собственники ТЦ, невозможно работать на процентной схеме, поэтому они не склонны вводить процентные и даже смешанные схемы.

Наконец, сам хозяин должен быть готов к прозрачности белой аренды и должен уметь работать с новыми инструментами. Только так получится выбрать верный путь между двумя крайностями - необоснованно высокими ставками и ситуацией, когда ритейлеры, опасаясь ухудшения дел или сознательно прикрываясь кризисом, "отжимают" выгодные условия в ущерб арендодателю.