Портал Мистера Арендоff

В целом, гостиничный сектор города Харькова, в течение последних пяти лет имеет положительную динамику развития. Основными показателями, отражающими позитивные процессы, являются структурные изменения гостиничного фонда с увеличением удельного веса качественных мест размещения гостей города, ввод в эксплуатацию новых объектов, управление некоторых осуществляется сетевым профессиональным оператором.

В результате ежегодного мониторинга гостиничного сегмента г. Харькова, была собрана информация о работающих 31 гостиницах. В выборку не включались общежития для приезжих.

Общий номерной фонд исследуемых гостиниц составил 1638 номеров. Данные о номерном фонде каждой гостиницы были получены из открытых источников (СМИ, интернет, официальные сайты гостиниц) г. Харькова.

Крупные гостиничные базы Харькова были построены до 1980 г. В период с 1995 года номерной фонд гостиниц города Харькова постоянно сокращался за счет перепрофилирования площадей, например сдача номеров в качестве офисных помещений, так и за счет изменения качественных характеристик номеров – объединение одноместных номеров с переводом их в категорию люкс и полулюкс.

После продолжительного периода сокращения количества гостиниц и номерного фонда с 2005 года ввелось в городе 13 гостиниц. Это небольшие гостиничные предприятия, в которых номерной фонд не превышает 55 номеров.

Во 2 квартале 2008 года открылся 4-х звездочный отель "Виктория" общей площадью 2,8 тыс. кв. м на 28 номеров по ул. Примеровская, 23.
В конце 2008 года открылась в районе автовокзала «Левада» мини-гостиница «VIVA» на 29 номеров, на данный момент проходит сертификацию на получение категории 4****звезды.

Так же в 2008 году в результате реконструкции особняков заработали две мини-гостиницы: бутик-отель «Пятница» в районе Южного Вокзала, и гостиница «FOUR ROOMS» в центре города. В гостиницах всего по 4 номера с оригинальным дизайнерским решением.

Таблица 1. Гостиницы, введенные в 2008 г.

В результате появления новых объектов и постоянного обновления существующих гостиниц, ежегодно увеличивается номерной фонд, так в 2008 году

номерной фонд увеличился на 78 номеров

Рис.1. Динамика ввода новых номеров в гостиницах г. Харькова (2005-2008 г.г.)

В результате сегментации структура номерного фонда гостиничного бизнеса Харькова в разрезе звездности в 2008 году выглядит следующим образом: практически половина (49%)номерного фонда города находится в трехзвездочных гостиницах, номера, номера высокого класса составляют всего 10% (рис. 2).

Рис. 2. Сегментация номерного фонда гостиниц по звездам

В разрезе месторасположения гостиничной недвижимости, каждая пятая гостиница расположена в центральных районах города, остальные объекты распределены практически равными частями в прилегающих к центру и отдаленных районах города (рис.3.).

Рис. 3. Сегментация гостиниц по местоположению

В 2008 году в номерном фонде города большую долю занимают одноместные и двухместные стандартные номера, 35% и 34% соответственно. Наименьшую долю имеют трехместные номера – 7%.

Рис. 4. Номерной фонд гостиничного бизнеса Харькова по категории номеров

СПРОС НА РЫНКЕ ГОСТИНИЦ Г. ХАРЬКОВА

Пристальный интерес к гостиничному сектору в настоящее время связан, в первую очередь, с перспективой проведения в Украине и Польше чемпионата Европы по футболу в 2012 году.

Среди украинских городов Евро-2012 примут Киев, Днепропетровск, Донецк и Львов. Харьков и Одесса находятся в резерве, однако их могут подключить к проведению матчей в рамках первенства.

К факторам, определяющим уровень и характер спроса на рынке гостиничных услуг, относятся:

• инвестиционная привлекательность региона и города,
• интенсивность межнациональных, межотраслевых координационных связей,
• уровень жизни населения,
• развитие туризма и путешествий,
• государственное регулирование,
• развитие транспорта, связи и другой инфраструктуры и другие.

Гостиничный бизнес как никакой другой зависит от экономической и политической конъюнктуры в стране, которые в свою очередь влияют на развитие туризма и международных экономических связей, уровень и качество жизни, наличие и продолжительность свободного времени населения.
Спрос на размещение отдыхающих туристов носит сезонный, уик-эндный характер, а деловые туристы пользуются услугами отелей в течение года, оживляясь в периоды деловой активности.

Кроме этого уровень и качественные характеристики спроса находятся в зависимости от целей путешествия и социального статуса пользователя гостиничных услуг.

В течение 2007 года по данным Главного управления статистикой в Харьковской области, в гостиницах города Харькова проживало 173 006 человек, из них 26 257 иностранных граждан. Общее количество гостей, воспользовавшихся услугами гостиниц, выросло по сравнению с 2006 годом на 15 %, количество иностранцев увеличилось на 60 %.

Количественным показателем спроса на рынке гостиниц является уровень загруженности номерного фонда и использование мест в течение заданного периода.

Несмотря на то, что спрос на рынке гостиничной недвижимости растет, средний годовой показатель загрузки номерного фонда составляет не выше 35%.

Ценообразование на рынке гостиничного бизнеса

Несмотря на отсутствие единой методики ценообразования в гостиницах города, в ходе анализа были выявлены следующие факторы, влияющие на уровень цен:

• Тип номера
• Меблировка и оснащение номеров
• Вид из окна
• Наличие душевой кабины или ванны

Дифференциация стоимости проживания в зависимости от категории гостиницы представлена в таблице 2.

Таблица 2. Ценовой диапазон стоимости проживания в гостиницах Харькова

В 2008 году продолжала изменяться стоимость проживания, как в гостиницах, так и в общежитиях города. Основной причиной подорожания является повышение затрат для улучшения гостиничного бизнеса и увеличение коммунальных услуг.

С начала 2008 года наибольший тем роста среди сертифицироанных гостиниц наблюдался на сегменте четырехзвездочных гостиниц, он составил 7%, стоимость проживания в трехзвездочных гостиницах выроста на 3 %, при этом на сегменте однозвездочныхгостиниц было замечено снижение цен на 15% и на сегменте двухзвездочных на 7% с начала года. Стоимость проживания в несертифицированных гостиницах выросла на 8%, в связи появления в 2008 году новых качественных объектов с более высокой ценовой политикой.

Динамичный рост стоимости проживания на сегментах 4* и 3* звездочных гостиниц является следствием влияния двух факторов, во-первых, ростущий спрос, во-вторых, высокий уровень эксплуатационных затрат, обусловленных необходимостью соответствия требованиям предъявляемым к гостиницах данных категорий.

Рис. 5. Динамика изменения средней стоимости номеров в гостиницах г. Харькова

Постоянный рост эксплуатационных затрат и инфляционные процессы в экономике страны позволяют прогнозировать дальнейший рост цен на выскооклассные услуги гостиниц.

Тенденции развития рынка гостиниц в рамках подготовки к Евро-2012.

Пристальный интерес к гостиничному сектору в настоящее время связан, в первую очередь, с перспективой проведения в Украине и Польше чемпионата Европы по футболу в 2012 году.

Харьков является резервным городом для проведения матчей Евро-2012, однако ведет активную подготовку к мероприятию: началась реализация ряда масштабных проектов в сфере коммерческой недвижимости, спортивной и дорожной инфраструктур и т.д.

На данный момент заявлено более 10 проектов гостиничного бизнеса разных категорий с общим номерным фондом порядка 1000 номеров.
На сегодняшний день началось строительство пятизвездочной гостиницы «Мисто» на ул.Клочковской, с будущим номерным фондом порядка 105 номеров и ведется строительство МФК «Европа» с гостиничной составляющей 102 номера.

После введения заявленных проектов, удельный показатель номеров в гостиницах 5 «звезды» составит – 43%, а гостиницы низкого качества составит всего 9% (рис.6).

Рис. 6. Структура номерного фонда по категориям на начало 2012 года

Для определения свободных ниш на сегментах гостиничного бизнеса города Харькова необходимо сопоставить полученные показатели прогнозного спроса и предполагаемые показатели будущего предложения, которые учитывают прирост номерного фонда за счет реализации проектов реконструкции действующих гостиниц и строительства новых объектов (табл.5.).

Таблица 5. Показатели емкости свободных ниш на рынке гостиничной недвижимости

Отрицательное значение, а именно избыток номерного фонда отмечен только на сегменте гостиниц категории 4 *. Следует отметить, что значения спроса было определено с учетом среднего уровня загрузки – 50 %. Таким образом, можно говорить, что номерной фонд данной категории гостиниц в объеме 643 номера создаст предпосылки к снижению среднего показателя уровня загрузки гостиниц. Расчетный показатель уровня загрузки данного номерного фонда составил 30 %.

Недостаток номеров в объеме 313 единиц будет способствовать росту с 25 % до 30 % среднегодового уровня загрузки гостиниц категории 3*.

Таким образом, анализ прогнозных показателей спроса на рынке гостиниц города Харькова, принимая во внимание, рыночный потребительский потенциал показал, что при заявленном объеме номерного фонда в объектах, которые планируется построить и реконструировать, наиболее привлекательны сегменты 2* и 3* гостиниц. Именно в сегментах указанных категорий сохранится дефицит номерного фонда и высокий среднегодовой показатель уровня загрузки.